– Ensidig fokus på at vi må ha flere boliger

Regjeringen lover å bygge flere boliger. Ikke nok, mener foreningen Ny boligplan. Ikke realistisk, mener Aspelin Ramm.

Kim Pløhn i foreningen og tidsskriftet Ny boligplan er glad for at Arbeiderpartiet vil ta eierskap om boligpolitikk, men mener partiet i større grad må se til sin egen arv på området.

Foto: Torgeir Holljen Thon

Det er et år til neste stortingsvalg, og valgkampen er allerede i gang. I forrige uke gikk Arbeiderpartiet ut og lovet å bygge 130 000 nye boliger i neste stortingsperiode. Når stadig flere sliter med å komme seg inn på boligmarkedet, er hovedproblemet at det ikke bygges nok boliger, sa Jonas Gahr Støre og arbeidsminister Tonje Brenna til Aftenposten.

Kim Pløhn, medredaktør og -leder for tidsskriftet og foreningen Ny boligplan, er positiv til at Ap forsøker å ta eierskap til boligspørsmålet igjen, men mener utspillet fra Ap i stor grad er mer av den samme medisinen.

– Sykdomsbildet som tegnes opp, og den politikken som foreslås som en løsning, er i hovedsak det samme som før, bare at volumknappen skrus opp litt. Det handler om byggetempo, saksbehandlingstid, og å olje det maskineriet som vi har i dag og som vi har hatt i flere tiår.

– Vil ikke monne

Prisene stiger, og et av de viktigste argumentene som også Ap nå forfekter, er at hvis man bygger nok boliger, så vil prisveksten avta.

– Det er den nyklassiske økonomiske teorien om tilbud og etterspørsel. Men den enkle forklaringsmodellen der er ikke helt riktig når det kommer til bolig, som er en stedfast ting, og det er begrenset mengde tomter. For å få til en reell prisdemping ville man måttet bygge ufattelig mange boliger.

– Det ville ikke monne?

– Nei, sannsynligvis ikke. Kanskje kan man snakke om at man kan avdempe litt, men hvis man skal gjøre noe med prisbildet er man nødt til å tenke på andre boligpolitiske grep, og ikke bare bygge flere boliger. Det er ingen internasjonale eksempler eller forskning som viser at markedet alene kan bygge seg til gode og billige boliger. Makten konsentreres over tid på noen få hender, og i Oslo ligner situasjonen på den i dagligvaremarkedet: de tre største boligutviklerne eier omtrent 80 prosent av tomtemarkedet.

– Kanskje bør de kikke enda nøyere på den arven de faktisk sitter på selv.

Kim Pløhn

Positiv til lovendring

En ny boligpolitikk ville vært å foreslå grep for å etablere en ikke-kommersiell boligsektor, hvor et mangfold av aktører kan drive med utvikling av boliger, mener Pløhn.

– En reell tredje boligsektor som er prisregulert vil være et tiltak som faktisk kan avdempe prisene i den kommersielle boligutviklingen.

I torsdagens Klassekampen er det imidlertid litt nye takter, mener han. Her snakker AUF-leder Astrid Hoem, som sitter i Aps programkomité, om å gi kommunene mulighet til å stille krav til utbyggere, for eksempel billige boliger, som må skje gjennom en endring av plan- og bygningsloven.

– Det er veldig bra at man nå snakker om endringer i plan- og bygningsloven. For å skifte boligpolitisk kurs, må kommunene drive en aktiv tomtepolitikk hvor de regulerer mange slags tomter, og i stedet for å selge til høystbydende må de kunne stille krav til kvalitet, prisnivå og boligtyper. Samtidig må man finne en subsideringsmodell som er forutsigbar og har bred appell, slik Husbanken i sin tid hadde. Her kan man for eksempel se til land som allerede har etablert en ikke-kommersiell sektor, som Danmark og Østerrike.

Maren Bjerkeng i Aspelin Ramm er skeptisk til å endre plan- og bygningsloven.
Foto: Oslo Metropolitan Arena

Mener Ap må se til egen arv

At det enn så lenge er såpass vanlig å kunne skaffe seg en bolig og bo relativt godt i dag, er i stor grad Aps fortjeneste, mener Pløhn.

– Kanskje bør de kikke enda nøyere på den arven de faktisk sitter på selv. Når man snakker om eierlinja i dag, som de sier de vil styrke og beholde, så er den noe helt annet i dag enn den var i den perioden Ap virkelig meisla ut en ny boligpolitikk i Norge.

– Hvordan da?

– Man kjøpte en bolig som var prisregulert, hadde statlig lån i Husbanken, og gjennom husbankordningen var det også krav til kvaliteten på boligen. Det var en helt annen regulering rundt selve eierskapsbiten. Det eneste som er likt i dag er at man eier muligheten til å bo så lenge man vil i den leiligheten. Alt rundt er helt ulikt. Prisreguleringen er opphevet, man kan låne mye mer, det er ingen krav til kvalitet, og krav til størrelse blir stadig mindre. Da kan man jo spørre, hvor stor verdi har det å ruge på det begrepet, som egentlig skjuler forskjellen på høyre- og venstresiden i boligpolitikken.

– Jeg er redd for at vi nå ender med å bygge mange nye dårlige boliger i dårlige boområder.

Maren Bjerkeng

Savner realisme bak utspillene

Maren Bjerkeng, arkitekt og direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Ramm, har også fått med seg de nyeste politiske innspillene i boligdebatten. Hun savner imidlertid mer realisme i enkelte av utspillene.

– Det er veldig bra med nytt engasjement, men det må også være realistisk opp mot dagens tempo i planprosesser og hvor mye det faktisk koster å bygge. Dette gjenspeiles ikke helt i de utspillene som kommer, sier Bjerkeng til Arkitektur.

Hun mener planprosesser tar veldig lang tid, spesielt når man skal bygge i en by.

– Da er det blant annet komplekse spørsmål om vern, naboforhold og teknisk infrastruktur som må løses. Samtidig er økonomisk gjennomførbarhet nødvendig for at alle de boligene man ønsker seg skal bli bygget, sier Bjerkeng.

– Det er en seiglivet myte at utbyggerne tjener så mye penger, for fortjenesten til utbyggere spises nå i stor grad opp av høye tomtepriser, høye byggekostnader og renter. At den myten får overleve, tror jeg er en hemsko for å få til en bedre by- og boligplanlegging i Norge.

– Kim Pløhn og Ny Boligplan foreslår at kommunene må drive en aktiv tomtepolitikk hvor de regulerer flere typer tomter, og i stedet for å selge til høystbydende stille krav til kvalitet, prisnivå og boligtyper. Kan det være en idé?

– Dagens situasjon i Oslo er at det er få kommunale eiendommer, så da må kommunen eventuelt aktivt kjøpe eiendommer. Generelt er det behov for flere insentiver, ikke flere regler – og slike forslag om strengere kommunal regulering kan ha mange utilsiktede effekter som ikke er utredet nok.

Det er ikke bare bare å bygge nye boliger, mener Maren Bjerkeng i Aspelin Ramm, og peker på at planprosesser tar veldig lang tid, spesielt når man skal bygge i en by.

– Da er det blant annet komplekse spørsmål om vern, naboforhold og teknisk infrastruktur som må løses. Samtidig er økonomisk gjennomførbarhet nødvendig for at alle de boligene man ønsker seg skal bli bygget, sier Bjerkeng. Her fra Aspelin Ramms prosjekt Lille Uranienborg-kvartalet i Oslo.
Foto: Reiulf Ramstad arkitekter

Skeptisk til krav om nye boligmodeller

Aspelin Ramm sendte i sommer selv inn høringsuttalelse til regjeringens allerede foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven. I endringene foreslås det blant annet at kommunene skal få mulighet til å gi planbestemmelser om boligkjøpsmodeller, borettslag eller utleieboliger. Aspelin Ramm og Bjerkeng er skeptisk til disse endringene.

– Vi har forståelse for intensjonene bak forslag til endringer i plan- og bygningsloven – både de som var ute på høring i sommer og nye innspill fra Arbeiderpartiet. Likevel er vi usikre på om slike lovendringer er rette veien å gå.

Hun er også generelt skeptisk til å sette enda flere krav inn i reguleringsplaner. Planprosessen, og reguleringsplanene vokser i både omfang og kompleksitet, og flere krav vil kunne gjøre det enda mer tidkrevende.

Å legge til rette for nye boligkjøpsmodeller, som «leie til eie»-ordninger, er noe av det mest problematiske med endringsforslaget, mener hun.

– Dette vil kunne gi prioritet til de store boligutviklerne som har en annen rigg og finansiering enn de litt mindre utviklerne. En slik lovendring kan dermed i prinsippet redusere boligbyggingen på sikt og skape mindre mangfoldige boligtyper.

– Glemmer byutvikling og bokvalitet

I boligdebatten savner Bjerkeng også at politikerne snakker om boliger i en litt bredere kontekst, som del av større byutviklingsgrep.

– Det er et litt ensidig fokus på at vi må ha flere boliger. Som samfunn skal vi selvsagt bygge mange boliger, men vi må tenke på helheten i de områdene som skapes.

– Hva er du redd for?

– At vi glemmer hva som skaper en god by, og hva som er selve attraksjonen med det urbane livet, med arbeidsplasser, kunnskapsinstitusjoner, attraktive byrom, og kulturtilbud. Hvis vi bare snakker om boliger, kan vi glemme den helhetlige gode byutviklingen, og hele grunnen til at vi skal bygge flere boliger – nemlig den positive agglomerasjonseffekten av fortetting.

– Ser du spor av at dette glemmes?

– Jeg er redd for at vi nå ender med å bygge mange nye dårlige boliger i dårlige boområder. Vi må også snakke om kvaliteten på det vi bygger og hva bokvalitet er. Det at man får solgt en bolig betyr ikke at den er en god bolig. For å adressere dette har vi i årets studentoppgave i samarbeid med Sweco satt «Livet inni husene» som tematikk, nettopp for å stille spørsmål ved hvilke kvaliteter folk vil ha versus hva de egentlig får. I Oslo kommune ser vi at de «skal holde tritt med boligbehovet». Er ikke det litt lite ambisiøst? Skal vi ikke bygge boliger og steder hvor folk har lyst til å bosette seg - og tiltrekke oss flere beboere?