Hva betyr områdeutnyttelse? Et svar fra PBE

Vi er helt enig i at det må bli enklere å forstå hva områdeutnyttelse er, og hva det innebærer i praksis. Ikke bare for å effektivisere prosessene, noe som i seg selv er et mål, men også for en mer omforent tanke om hva som bidrar til kvalitet i byutviklingen.

Vi tror det er viktig at vi er enige i hensikten med bruken av områdeutnyttelse: Å fastsette en samlet utnyttelse for et område som legger til rette for gode bo- og bymiljøer i utviklingsområdene.  En hensiktsmessig fastsatt områdeutnyttelse kan, sammen med andre føringer, hjelpe oss å styre mot en tilstrekkelig tett byutvikling der det er god balanse mellom for eksempel antall boliger, torg og møteplasser, antall beboere og skole- og idrettstilbud, antall arbeidsplasser og transportinfrastruktur og så videre.

Samtidig er områdeutnyttelse en overordnet føring og metode der man på en helhetlig måte fordeler utbyggingspotensialet på de ulike feltene innenfor et område og som tar høyde for areal som må settes av til byrom, grønnstruktur og vassdrag osv.

Det er derfor områdeutnyttelse skal brukes når man skal planlegge et større område (områdeplan) og ikke er en egnet beregningsmetode for enkelteiendommer innenfor et utviklingsområde. I hovedsak gjelder dette i tilfeller der man forsøker å bruke angitt ønsket områdeutnyttelse til å fastsette %-BRA i innkomne detaljreguleringsplaner for enkelteiendommer eller felt uten at det foreligger en områdeplan som har fastsatt rammene for utnyttelse i enkeltfelt.  

Det er altså området samlet som skal oppnå den ønskede områdeutnyttelsen og ikke enkeltfelt eller enkeltfelter. Avgrensningen av området har selvfølgelig derfor en betydning.

Når det er sagt er det fremdeles spørsmål som stilles rundt hvordan områdeutnyttelse kan bli et godt og hensiktsmessig verktøy, slik hensikten har vært. Vi forsøker fortløpende å løse slike utfordringer, blant annet ved å supplere veiledningen slik vi gjorde i forslaget til ny arealdel som var på høring høsten 2023.

Vi vil for eksempel se nærmere på om større områdeovergripende strukturer, som gjennomgående hovedfartsårer eller større vassdrag, skal medregnes eller ikke, slik at arealbehovet som er nødvendig for å betjene nye formål blir mer reelt. Dette vil også bidra til at byutviklingen tilfører nye offentlig rom, og ikke (i ytterste konsekvens) kun støtter seg på og eventuelt overbelaster eksisterende blå, grønn og grå infrastruktur.

Vi har også deltatt i et arbeid der Akershus fylkeskommune har jobbet med en metodikk og veiledning for hvordan man kan regne seg fra områdeutnyttelse til gjennomsnittlig feltutnyttelse (gjennomsnittlig %-BRA) i et konkret utviklingsområde. Dette kan bidra til å løse noen av utfordringene og uklarheten, men det løser ikke alt – som blant annet viktigheten av hvor områdeavgrensningen er satt.   

Innspillet om en eksempelsamling er godt, og at det definitivt er behov for både flere og oppdaterte eksempler på områdeutnyttelse. Veilederen vil inneholde noen eksempler, men vi ser absolutt behov og muligheter for å kunne lage en digital eksempelbank som kan suppleres etter hvert som byområdet vokser.

Da blir det viktig å oppdatere eksemplene, også fra utland, og sikre at alle eksempler som inngår i samlingen blir beregnet ut fra samme forutsetninger. Vi vet at dette er et tema vi vil fortsette å snakke om, både internt i Oslo kommune og med aktører innenfor byutvikling. Den dialogen ser vi frem til!