Hva er egentlig høyhusstrategien?

Hverken reformdokument eller plan

Det har til tider vært krevende å nå igjennom med hva vi mener den nye høyhusstrategien handler om. Et «kommunalt styringsdokument» kunne kanskje vært et mer hensiktsmessig begrep i et polarisert og tabloid debattklima.

Mange vil nok intuitivt tenke at en høyhusstrategi nødvendigvis må ha som hovedmål at det skal bygges mange høyhus. Det er ikke tilfelle. Hensikten er ikke å legge til rette for flest mulig høyhus, men snarere å styre en allerede pågående høyhusutvikling som er ønsket av et bredt politisk flertall i bystyret.

Målet er at nye høyhus skal bidra positivt i byutviklingen og at det ikke bygges høyhus som får store negative konsekvenser for lokalmiljøet og byen. Det er i dette lyset man må lese Oslos høyhusstrategi, som blant annet setter økt bykvalitet som premiss for nye høyhusprosjekter, stiller svært ambisiøse krav til klimagassutslipp og avgrenser områdene der det ansees som aktuelt å vurdere konkrete høyhusprosjekter til ca. 1,5 % av Oslos byggesone.

Alle de angitte områdene er svært sentrale, ligger tett på banenettet og bør derfor ha en høyere tetthet enn mindre sentrale områder. De aller fleste av disse områdene har dessuten allerede variert bebyggelse og sammensatt bebyggelsesstruktur, og eksisterende bygninger rundt eller over 42 m. Det er med andre ord liten grunn til å se på strategien som særskilt «reformerende».

Snarere vil strategien bygge opp under allerede eksiterende strukturer og særtrekk i bylandskapet. Strategien åpner ikke for vurdering av høyhusprosjekter i sentrale, mer homogene områder med store verneverdier som f.eks. Grünerløkka og Kvadraturen, der høyhus i langt større grad ville representert brudd med det eksisterende.

Høyhusstrategien er heller ikke en plan. Den har ikke som mål å gjennomføre en spesifikk endring, i dette tilfellet bygging av høyhus. Den er ikke juridisk bindende og gir ingen grunneiere en rett til å oppføre høyhus dersom de skulle ønske det. Strategien gjelder heller ikke foran juridisk bindende reguleringsplaner eller kommuneplanens arealdel. Den skal være et styringsverktøy som ved hjelp av mål og retningslinjer etablerer en høyhusspesifikk diskusjonsplattform å vurdere konkrete høyhusprosjekter på.

I reguleringsprosessene skal det dokumenteres hvordan høyhusprosjektene innfrir målene og følger retningslinjene. Disse prosessene sikrer også medvirkning og demokratisk forankring av hvert enkelt prosjekt. Igjen – hensikten er at kun de gode forbildeprosjektene som bidrar til økt bykvalitet og som oppfyller strenge krav til bærekraft skal slippe gjennom nåløyet, og at mindre gode prosjekter eller prosjekter som ligger «feil» sted i byen ikke skal realiseres. 

Vi var flere som synes Gaute Brochmann var både treffende og morsom da han i Morgenbladet omtalte strategien som en slags VAR (videoassistert dømming) for høyhus, som har til hensikt å forhindre dårlige avgjørelser. Med tiden håper vi også at strategien vil bidra til utviklingen av bedre høyhusinitiativer.

Vi opplever at mange av initiativene som har blitt lansert i kjølvannet av strategivedtaket, i altfor liten grad har lagt strategien til grunn i prosjektutviklingen. Det kan se ut som om flere kun benytter strategien til å skru opp høyden i allerede eksisterende utbyggingsprosjekter, og plukker litt fritt fra målene i strategien der det passer og bidrar til argumentasjonen.

Dette er etter vår mening en altfor overfladisk måte å bruke strategien på. I reguleringsprosessene må alle de ulike aspektene ved høyhus undersøkes og svares ut på en grundig måte for a vi skal komme frem til høyhusprosjekter som er i tråd med strategien. Vi har tro på at dette blir bedre etter hvert som alle parter får mer erfaring med strategien. 

Hvorfor bør høyhus møtes med en kritisk holdning?

Det er flere utfordringer ved høyhus som må løses dersom de skal kunne bidra positivt i Oslos byutvikling. Noen er mer åpenbare enn andre. Høyhus påvirker sol- og vind- og temperaturforhold lokalt. Det er utfordrende å skape gode bomiljøer med uteoppholdsarealer og fellesskapsarenaer. Høyhus kan være i konflikt med etablerte bylandskap og kulturminner i kraft av sin dominans. Høyhus har et utfordrende utgangspunkt når det gjelder klimagassutslipp i bygging og drift.

Høyhusstrategiens retningslinjer problematiserer alle disse utfordringene og søker å utfordre forslagsstillere til å forme sine høyhusprosjekter slik at de svarer godt og troverdig på utfordringene. Samtidig skal de redegjøre for hvilke kvalitative bidrag, i form og innhold, prosjektet vil gi til lokalmiljøet og til byen.

Noen aktører på utviklersiden har hevdet at strategien er for lite ambisiøs, fordi den i for liten grad legger til rette for nye høyhus. I våre øyne vitner dette om en uriktig forståelse av strategiens hensikt. Fordi den stiller svært høye krav til kvalitet, klimagassreduksjon mm. er den nettopp ambisiøs.

Hvis høyhusene er så problematiske, hvorfor skal vi i det hele tatt vurdere dem?

Alle de angitte høyhusområdene er områder der spesielt høy tetthet er et premiss. Tettheten forankres i kommuneplanens arealdel. Høy utnyttelse medfører ofte en rekke utfordringer. Man kan for eksempel se for seg et område der det er ønsker om både bevaring av eksisterende bygg, arealkrevende infrastrukturbehov på bakken, behov for torg, en park eller arealer til overvannshåndtering.

Ved utbygging i et slikt område vil mulighetene for punktvis økte makshøyder (les høyhus) gi et økt handlingsrom til å finne utbyggingskonsepter som ivaretar kvalitative krav, samtidig som man oppnår den utnyttelsen som kommuneplanen gir rammer for.

Så lenge dette potensialet er til stede, mener vi det er helt mulig å hevde at høyhus kan bidra positivt til byen, så fremt de negative konsekvensene ikke blir uakseptabelt store. Derfor mener vi det er mer hensiktsmessig å benytte kunnskapen om de mange høyhusutfordringene til å definere ambisiøse mål og stille strenge krav, enn til å kategorisk avvise alle nye høyhus fordi det også er utfordringer knyttet til dem.

Vi tror det er riktig å åpne for at det kvalitative potensialet i konkrete høyhusprosjekter skal kunne undersøkes, samtidig som man forsikrer seg om at de negative konsekvensene ved høyhusene ikke blir for store. 

Mener man derimot at høyhus ikke har noe kvalitativt potensiale i byutviklingen eller at risikoen blir for stor ved å åpne for å vurdere dem, kan man selvfølgelig foreslå å ikke åpne for høyhus overhodet. I så fall ville man heller ikke trenge en høyhusstrategi til å styre diskusjonen. Men per i dag er det ikke et politisk ønske å utelukke høyhusene, og da er det i våre øyne svært viktig å ha en tydelig strategi som setter ambisjonsnivået, definerer mål, gir rammer og føringer og bidrar til at kun prosjektene som er gode nok blir realisert.

Vi tror alle er enige om at ingen er tjent med dårlig plasserte høyhusprosjekter uten nødvendige kvaliteter.

Om man har vanskelig for å tro på dette kvalitetsorienterte perspektivet, og fortsatt tenker at hovedhensikten med strategien egentlig er å få presset igjennom flest mulig høyhus, så vil vi minne om at PBE har stanset eller frarådet en hel del høyhusprosjekter den senere tiden med utgangspunkt i blant annet strategien.

Dette burde gjøre det nokså åpenbart at høyhusstrategien ikke er et redskap for å bane vei for høyhus, men for å sikre at nye høyhus blir positive bidrag til byutviklingen. Og hvem vet hvordan høyhuset på Vollebekk, som Hagalisletto eksemplifiserer med, hadde blitt vurdert dersom bystyret hadde vedtatt høyhusstrategien før de vedtok reguleringsplanen for høyhuset?

Hanne Sophie Solhaug er seksjonsleder og Bruse Rognlien er seniorarkitekt i Plan- og bygningsetaten i Oslo.