– Det offentlige kan ikke løse boligkrisen alene, skriver Ellen de Vibe

Graden av selveierskap er særegent for Norge, også sammenlignet med andre nordiske land hvor andelen som leier er vesentlig høyere. Mange andre land har ulike systemer for å sikre produksjon av «affordable»/rimelige boliger. Dette kom blant annet fram i et webinar Habitat Norge samorganiserte med NTNU for vel ett år siden. Her er fire eksempler på hva som gjøres:

Danmark

Nabolandet vårt bygger «allmennboliger» hvor kommunene stiller krav til hvor store andeler av nye boligprosjekter som skal være rimeligere, det vil si med spesifisert maksimum leie for leietagerne. Kommunen stiller dette kravet særlig når de selger egne tomter til utbygging slik som i Nordhavnen i København. Det brukes ofte standardiserte konstruksjonsmetoder, for eksempel modulbyggeri, og leietagerne får et større ansvar for vedlikehold av boligenes uteareal. Leiekontraktene kan overdras til for eksempel egne barn.

Paris

Den franske hovedstaden har et eget utbyggingsselskap for rimelige boliger, Habitat Paris. 60% av alle boligsøkere har rett til ulike former for offentlig subsidiering av boligene. Leieprisene reguleres i fire kategorier ut fra husholdningsstørrelse, inntekt, og leilighetsstørrelse. Regimet ivaretar også vanlige lønnsmottakere, ikke bare vanskeligstilte. For enpersonshusholdninger varierer inntektsspennet fra 150 000,- til 500 000,-kr/år. For to-persons-inntekter fra 400 000,- til 1 million kr. Leien varierer fra 100,- til 250,-kr/kvm pr mnd. Det stilles ofte krav om 30% rimelige boliger i ordinære boligprosjekter. Habitat Paris har forkjøpsrett på tomter som selges og bygninger som egner seg for ombygging til boliger. De offentlige tilskuddene gjelder både nybygging og ombruksprosjekter.

England

Her har systemet for affordable housing eksistert i flere tiår. Både konservative og sosialdemokratiske regjeringer har valgt å opprettholde det. I 2018 la Londons ordfører Sadiq Kahn fram handlingsplanen «Housing for all» hvor ett mål var at ved salg av kommunal grunn så skal 60% av alle boliger være rimelige. Et ganske hårete mål, som kommunen har strevd med å innfri, men et sted mellom 30 og 40% er blitt oppnådd. I tillegg til å sikre boliger for innbyggerne (ikke utenlandske investorer), rimelige leier, inkluderende bomiljøer og rettferdige leiesystemer, har han også lagt vekt på å sikre tilbud til bostedsløse. 

Hvert år rapporterer kommunene til staten sine behov for offentlig finansiering av rimelige boliger. Dette regnes ut fra gjennomsnittlig inntekt, grad av arbeidsledighet, og markedsleie i hver kommune. Staten yter så finansiering av i hovedsak det antallet boliger som kommunene trenger. Private eller ideelle utbyggere bygger ca 2/3 av de rimelige boligene. Forutsetningen for å få tilskudd er at private selskaper etablerer et juridisk atskilt, «non-profit» selskap som forestår utbyggingen. Kommunen bygget i 2012 27% av de rimelige boligene.

Section 106 i The Town and Country Planning Act gir kommunene egen hjemmel til å stille krav til andel rimelige boliger når de behandler innsendte reguleringsplaner. Det finnes tre kategorier boliger; a) sosiale leieboliger med pris cirka 30% under markedsnivå, b) rimelige boliger ca 20% under markedspris og c) subsidierte selveierboliger som skaffes til veie gjennom deleiesystemer (Bo-start eller Fra leie-til-eie, slik blant andre OBOS har utviklet).

Canada

Canada har mange bostedsløse, særlig blant ungdommen (50% av 25-åringer eller yngre er bostedsløse). Egne stiftelser, slik som A Way Home, søker å rette på dette, og det er bygget 4000 enheter på ti år. Behovet er 110 000 enheter, angir stiftelsen. Canada har et eget nasjonalt boligobservatorium som følger opp den nasjonale boligpolitikken. A Way Home har 40 ulike prosjekter, deriblant pilotering av ulike boligmodeller.

Regjeringens politikk ikke tilstrekkelig

Statssekretær Nancy Porsanger Anti i Kommunal- og distriktsdepartementet, etatssjef for byutviking i Fredrikstad, Per Erik Torp og boligpolitisk rådgiver i LO, Liv Anna Lindmann bidro med faktagrunnlag og innspill til en god debatt på temamøtet om norsk boligpolitikk. Spørsmålet om politikerne har tilstrekkelig vilje til å løse dagens utfordringer svevet over forsamlingen som deltok på møtet.

Hovedspørsmålet er om marked eller offentlig styring gir best resultater. En heloffentlig og prisregulert boligpolitikk synes både urealistisk og uhensiktsmessig. Samtidig trengs en sterkere offentlig tilrettelegging med egnede juridiske og økonomiske virkemidler. Disse må ivareta ikke bare vanskeligstilte boligsøkere, men også vanlige lønnsmottakere. Men dette må skje på en måte hvor både ideelle og private boligutviklere bidrar aktivt med sin kompetanse og erfaring.

Det offentlige kan ikke løse boligkrisen alene, tenker jeg.

Porsanger Anti presenterte innholdet i regjeringens boligmelding nr 13 (2023-2024) som nylig ble behandlet av Stortinget. Regjeringens mål er at:

– flere skal eie egen bolig

– vi skal ha et trygt og forutsigbart boligmarked

– vi skal ta vare på de boligene vi har, og bygge det vi trenger

– vi trenger en sterkere innsats for dem som ikke kan skaffe seg egen bolig

Statssekretæren fastslo at kommunene har evnet å huse 70 000 ukrainske flyktninger på kort tid. Av de som leier bolig leier 90% hos private utleiere, og er førnøyde med boligene sine, påpekte hun. Regjeringen gjør nå Husbanken til nasjonal aktør også for utleiemarkedet, og blir rådgiver for hele boligpolitikken.

Startlånordningen justeres for å nå boligsøkere både i by og land, og økes fra 19 til 32 milliarder kroner for neste år. Bostøtteordningen justeres for at flere skal kunne motta støtten. For eksempel fjernes mekanismen som gjør at barn ikke kan ha inntekt fra sommerjobb uten at bostøtten reduseres tilsvarende. Det etableres et eldreboligprogram. 

Forslaget om reguleringsbestemmelser som styrer organisasjonsform i boligprosjekter, for eksempel som studentboliger eller borettslag, vurderes. Digitalisering av prosesser knyttet til plan- og byggesaksbehandling gis økt bevilgninger. Og KOBO, et digitalt program for å administrere boligsosialt arbeid, skal hjelpe kommunene til å forvalte boligmassen godt.

Tilskudd fra Husbanken fjernet

Boligmeldingen foreslår nyttige endringer i boligpolitikken. At Husbanken får et utvidet mandat som rådgiver for hele politikkområder, også utleie-delen, er bra. Norge har lenge trengt et slikt helhetlig direktorat. At Husbankens ramme for startlån øker, er viktig i dyrtid med lav boligproduksjon. Samtidig er det uheldig at regjeringen ikke foreslår tiltak mot høye tomtepriser, som er en hoveddriver i boligprisingen.

På Fredrikstad-møtet viste kommunaldirektør Per-Erik Torp at statens bevilgninger de siste ti år har endret karakter betydelig. Lånerammene er økt mens tilskuddsordningene er sterkt redusert eller fjernet. De siste fire år er flere typer tilskudd fjernet helt. Dette gjør det vanskeligere for folk med dårlig råd eller i etableringsfasen å skaffe seg trygg bolig. Det er også uklart om deleie-modellene, som flere større boligutviklere bruker, gir reelt sett rimeligere boliger.

I disse modellene kjøper boligsøkeren en andel av boligen mens utviklerne eier resten. Boligkjøperen betaler så trinnvis ned på gjenværende lån. Folk kommer seg tidligere inn på markedet, men prisene er ikke lavere. Boliglånsforskriften omgås dessuten ved at utviklerne er den reelle boliglånsbanken. 

Vi må framover bygge både gode, store nok boliger og levekårsfremmende bomiljøer for å sikre sosial stabilitet. Kommunene trenger, som i andre land, lovhjemmel for å kreve en viss andel rimelige boliger, for eksempel ved at 20% av et boligprosjekt skal prises 15% under lokal markedspris. Hjemmelen kan knyttes til §17-3 i Plan- og bygningsloven (PBL) om utbyggingsavtaler.

Det er ikke tilstrekkelig, tenker jeg, med den foreslåtte hjemmelen i PBL til å definere organisasjonsform, som studentboliger eller borettslag. Uten en slik hjemmel vil vi fortsatt slite med et boligmarked utilgjengelig for folk flest.