Er billige boliger en uoppnåelig utopi?

Samarbeidets gjensidighet

Mange utbyggere klager over plan- og bygningsmulighetene. Planer kan sikkert forenkles og prosesser utvilsomt effektiviseres. Det er heller ikke et mål å lage flest mulige reguleringsplaner. Men ikke all kvalitet kan sikres bare i byggesaksbehandlingen. De rammene som gis i kommuneplaner og reguleringsplaner gir rettigheter, som kommunene ikke kan stramme inn på i etterkant. En viss detaljering av de romlige konseptene som ligger i planenes romlige byplangrep vil ofte være avgjørende for hvilken kvalitet som til slutt bygges. Planrammene må derfor være tydelige slik at alle vet hvilken retning man skal bevege seg i; visjonen må være klar.

Det bygde resultatet er til slutt det viktigste. Samtidig er det viktig at det offentlige er tydelige i sine bestillinger av kvalitet som kommer både området og det aktuelle utbyggingsprosjektet til gode. Dette kan i noen sammenhenger skje uten reguleringsplan. Noen ganger er stedets egenskaper og det nye prosjektet lett å samordne og «rett-på-byggesak»-metoden kan benyttes når kommunen åpner for dette kommuneplanens arealdel. Ombruksprosjekter kan også ofte håndteres uten omfattende unntaksbehandlinger fra TEK17, jfr §31-4, pbl og tilhørende lovforarbeider.  

Uavhengig av plangrunnlaget vil arbeidsformen og samhandlingsprosessen mellom de ulike aktørene være like avgjørende som de plandokumentene og rutinene. Å snakke sammen over en modell eller tegninger gir, slik Maria Molden viste, merverdi utover skriftlig materiale fordi det gir mulighet for å beskrive verdier, forklare, stille spørsmål og utforske ulike løsninger også når man har ulike ståsteder.

Slike arbeidsprosesser kan både understøtte det gjeldende plankonseptet, og også tydeliggjøre endringsbehov. Å dispensere fra en vedtatt reguleringsplan er ikke lovstridig dersom reguleringsplanens hovedintensjon ivaretas. Samhandling og samskaping er altså viktig.

Økonomi og skattesystem

Kjetil Gyberg gjennomgikk på boligseminaret et større utvalg av utenlandske systemer for «affordable housing», det vil si rimelige boliger. Mange er skeptiske til den tredje boligsektor. Selv mener jeg at det finnes ulike modeller for dette som reduserer boligkostnadene med mellom 20 og 30%, uten at subsidieelementet forsvinner i lomma til den første som tildeles slik bolig. Dette bør utforskes og piloteres nærmere, slik som OsloBolig ble etablert for å gjøre. Et viktig suksesskriterium må være at denne type boligsubsidiering blir mer rettferdig for de fleste enn enkelte av dagens skatte- og avgiftssystem er.

Erling Dokk Holm påpekte i sitt innlegg at utbyggerne i dag ikke lenger tjener penger på å bygge boliger. I uke 12, 2025 var det 46 konkurser i byggebransjen. Det kan skyldes at mange utbyggere har tatt for stor risiko, har kjøpt tomtene for dyre eller har lite robuste kommersielle modeller. På grunn av økte renter betaler boligeiere også opp mot 30% mer i avdrag og renter på boliglån enn i 2022. Boligkjøperne må med andre ord tjene cirka 200.000 kroner mer årlig for å betjene lånene.

Av økonomiske virkemidler foreslår Dokk Holm at kommunenes inntektssystem må gi belønning for bymessig utvikling ved kollektivknutepunkter, og at tettstedsplaner med høy arkitektonisk kvalitet kan utløse midler. Han påpekte også behovet for risikoavlastende mekanismer. Dette er interessant. Jeg tenker at i stedet for at utbyggere må sikre salg av 50-60% av boenhetene i enkeltprosjekter før bankene innvilger lån, og at bankene krever at utbyggerne setter av fortjenstemargin på cirka 12% for også å dekke bankenes risiko, så burde den norske stat stille med det Dokk Holm beskriver tilsvarende «eksportkredittsikring».

Det er også verdt å huske at på 1970-tallet var deler av boligbyggingen unntatt merverdiavgift. Det samme burde uansett innarbeides for utbyggingsprosjekter som ombruker eksisterende bygningsmasse. Dokumetavgiften bør også endres slik at det blir enklere å gjenbruke eksisterende bebyggelse. Her er det mye forbedringer som kan gjennomføres for å gjøre boligene billigere.

Hannah Gitmark, tidligere Agenda-nestleder, og deretter statssekretær for statsminister Jonas Gar Støre, ga i 2020 ut boken «Det norske hjem», som gir en grundig gjennomgang av norsk boligpolitikk i Norge før og nå. Hun stiller spørsmål ved om vi siden liberaliseringen på 1980-tallet i det hele tatt har en boligpolitikk, og hun diskuterer både fordeler og ulempene ved «eierlinja», hvor målet er at flest mulige skal eie, ikke leie boligen de bor i. I bokens siste del om en ny vei drøftes både skattepolitikken, tilbudsiden av boliger og sosial boligpolitikk til det beste for alle.

Gitmark slår fast at det ikke er aktuelt å gå tilbake til den offentlig styrte og prisregulerte boligpolitikken vi hadde etter krigen. Vi er i en helt annen situasjon nå, men vi trenger fortsatt en politikk basert på «universalitet» hvor politikken kommer alle til gode. Dette er jeg helt enig. Jeg skal ikke gå inn i detaljene, men jeg oppfatter at et av de viktigste politikk-områdene Gitmark ønsket endret for å få en rettferdig boligpolitikk, er skatte- og avgiftssystemene.

Rettferdig boligpolitikk dreier seg ikke om å redusere kvalitetskravene for boligproduksjonen, for eksempel Oslos leilighetsnorm. Det fører bare til mer ustabile flyttemønstre og gjennomtrekk i lokalmiljøene, og er i et velferdsperspektiv neppe billigere enn å bygge 1% nye boliger/år i størrelse mellom 35 og 75m2, i forhold til vårt samlede antall boliger varierende, tenker jeg.

Både krav til bomberom og lokal overvannshåndtering knyttet til ekstremvær vil samfunnsøkonomisk utvilsomt være billigere å bygge enn å la være. For å sitere Erling Dokk Holm: Når folk ikke får en god bolig rammes både arbeidsmarkedet, samfunnets kreativitet og samfunnsbyggingen.

Billigere boliger er ikke en utopi, men det kreves innsats og kompetanse både som oppdragsgiver, som lovgiver for byggeregelverk og skattesystem, og som partnere i plan- og byggesaksprosessene. Å redusere kravene til arkitektonisk kvalitet er ikke veien å gå.