Pilot for hus i Stavangers hager

Pilotprosjekt i Stavanger kobler miljøkrise, høye boligpriser, eldrebølge og ensomhet. Kan små hus i store hager være svar på boligproblemet?

Et lite hus i hagen kan gjøre underverker for både boligpriser, ensomhet og eldrebølgen, mener byarkitekt i Stavanger Henrik Lundberg og sivilarkitekt Rolf Skjelstad.

Illustrasjon: KAP/SRS

Stavanger skal nå teste ut en ny bebyggelsesform, heter det i en pressemelding fra sivilarkitekt Rolf Skjelstad og Henrik Lundberg, byarkitekt i Stavanger, sendt til Arkitekturs redaksjon.

Pilotprosjektet de to beskriver tar for seg områder som er bygget ut på 1970- og -80-tallet hvor frittliggende bolighus på store tomter dominerer. I Stavanger utgjør frittliggende småhus mer enn 80 prosent av arealbruken til bolig.

Dette er «områder med til dels store tomter, lav utnyttingsgrad og et overskudd av kvaliteter», skriver de to.

Dele tomt, hage og bil

Det nye Stavanger-prosjektet tar høyde for at såkalt «eplehageutbygging» ofte er konfliktfyllt, med for store bygg på små tomter, rasering av grønnstruktur og parkeringskaos som noen av ulempene.

«Derfor er dette en utbyggingsform basert på andre rammer for fortetting, for å unngå at eneboligområdenes kvaliteter bygges ned» skriver de to.

Pilotordningen kalles «Hagehus». Formålet er å tillate bygging av små hus som deler hage med hovedhus. Husene kan ha en maks størrelse på 60 kvadratmeter og skal tilpasses tomt og underordnes hovedhus.

Det tillates ikke å skille ut tomt, heller ikke ny parkering. Tanken er at kan man dele hage, kan man også dele bil – dersom man har behov for en.

Kompletterende strategi

Stavangers byutviklingsstrategi tilsier at byveksten skal konsentreres rundt bysentrum og kollektivlinjene, for å optimalisere arealbruken og legge til rette for en mer miljøvennlig transport.

Imidlertid er dette en kostbar utbygging, der både tomtepris og kompleksitet er drivere. Med den begrensete veksten i innbyggertall som er spådd kan det bli krevende å løfte disse områdene.

«Det er derfor behov for også å vurdere lettere strategier. «Hagehus» er en slik strategi fordi den er basert på gjenbruk av eksisterende infrastruktur som vei, vann og avløp, skoler og barnehager – i tillegg til eksisterende nabolagskvaliteter og opparbeidet landskap», skriver Lundberg og Skjelstad.

Initiativet til kommer i dag fra byarkitekten, men ideen ble til tidligere i et samarbeid mellom Skjelstad og Lundberg.

Stavanger kommune håper at prosjektet kan bidra til å løse en rekke aktuelle samfunnsutfordringer:

Boform: Eget hus og hage er en preferanse som står spesielt sterkt på Nord-Jæren, både i nåtid og historisk. Det ble ikke satset på bygårder i byveksten på begynnelsen av forrige århundre, og det kom få blokker i den store byutvidelsestiden etter krigen. Byens solide overvekt av småhus har vist seg å være en boform som sikrer relativt gode sosiale forhold. «Hagehus» svarer på denne boligpreferansen, men på en ny måte.
Miljøvennlig byutvikling: «Hagehus» er mer miljøvennlig enn utbygging i transformasjonsområder, fordi de baserer seg på å bruke eksisterende infrastruktur, i stedet for å bygge alt fra grunnen av. Det er små boliger i tråd med mål om å redusere forbruk. Og husene bygges med enkel teknologi, kjent trehusbyggeri som ikke har behov for særlig teknisk utrusting. Slik er de langt mer miljøvennlige enn tradisjonell boligbygging.
Rimelige boliger: Piloten kan bli et betydelig virkemiddel i boligpolitikken fordi det er en utbyggingsform som gir boliger til en langt lavere kostnad enn leilighetsbyggbygg. Byggekostnad per kvadratmeter for småhus er omtrent halvparten av en blokkleilighet. I tillegg kuttes utviklerleddet og tomtekostnadene kan bli langt lavere.
Delekultur: Med utgangspunkt i deling av hager og bil kan det introduseres deling av andre ting; fra utstyr til tjenester. Tilgjengelig digital teknologi byr på plattformer som forenkler. Gjennom en egen innsats kan det bygges delekultur. Slik kan piloten utgjøre et viktig bidrag til kommunens satsing på sosial bærekraft.
Eldre – hjemme hele livet: Generasjonsskiftet i boligmassen fungerer dårlig i vår region. Eldre blir boende i hus som er dårlig egnet for aldring. Gjennom hagehus kan eldre fortsette å bo i eget nabolag, med tilgang på egen hage, til en overkommelig pris. Med en ny generasjon i hovedhuset legges forholdene til rette for synergier mellom generasjonene som både kan lette småbarnsliv og sikre tilsyn i alderdom.

Mer enn 80% av arealformål til bolig er eneboliger og andre småhus. Hagehusfortetting har et potensial på 12 000 nye boliger, hevder initiativtagerne.

Illustrasjon: Rogaland fylkeskommune

Fortetting uten ringvirkninger

Det er flere hindringer for etablering av hagehus i dagens rammer i kommuneplan og reguleringsplaner. Viktigst er begrensning på antall boenheter, krav til parkering for hver boenhet og størrelse på uteareal. I tillegg er utnyttingsgrad begrenset i flere reguleringsplaner.

De nye reglene for hagehus er imidlertid utformet i piloten slik at de åpner for etablering av flere boliger innenfor småhusbebyggelsen, uten å føre til de negative virkningene som er kjent ved tradisjonell fortetting.

Reglene sikrer ivaretakelse av hensyn på disse områdene, samtidig som de gir frihet til individuell utforming. Det er krav om en forenklet stedsanalyse som vil gi utforming med stedlig tilpasning.

Idé for andre byer også

En foreløpig kapasitetsstudie viser at det er rom for 12  000 hagehus når disse regler og kvalitetskrav legges til grunn. Dette ville økt byens boligmengde med nærmere 20 prosent.

«Det handlet om å undersøke muligheter for en organisk byvekst, som et alternativ til den prosjektbaserte utviklingen som ofte er lite stedstilpasset og uten attraktive lokale kvaliteter», skriver arkitektduoen.

Ideen har tidligere blitt presentert på Boligutstillingen i Bergen og lagt inn som høringssvar til Småhusplanen i Oslo. Eldreboligalliansen, et samarbeid mellom Helsedepartementet og Kommunaldepartementet, har også anbefalt ideen.

«Hvis piloteringen i Stavanger viser at hagehusene lever opp til forventningene, kan dette bli en ide også andre kommuner kan prøve ut», avslutter de to.