Vil utfordre eierlinjen

Leieboerforeningen vil ta et oppgjør med «blodfattig» debatt om tredje boligsektor. Nå lanseres Leieboersamvirke som en ny boligmodell for utleieboliger.

Anne-Rita Andal er daglig leder i Leieboerforeningen. Torsdag lanseres boligmodellen Leieboersamvirke – et alternativ til dagens eierlinje i boligsektoren.

Foto: Kirsten Randers-Pehrson

Torsdag kveld lanseres «Leieboersamvirke – en ny modell for trygge og bærekraftige utleieboliger» på ROM i Oslo. Modellen er utviklet av Leieboerforeningen med støtte fra Husbanken og Kommunal- og distriktsdepartementet.

– Hele debatten knyttet til tredje boligsektor er i dag blodfattig og blitt kuppet av store markedsaktører og utviklere. De bruker begrepet «tredje boligsektor» om det som i praksis er kommersielle boligmodeller. Vi har derfor kjent på behovet for friskt blod inn i denne debatten, sier Anne-Rita Andal, daglig leder i Leieboerforeningen, til Arkitektur i forkant av lanseringen.

Krever en ny modell

Leieboerforeningen har derfor jobbet lenge med å endre debatten om den ikke-kommersielle boligsektoren i Norge, forklarer Andal.

Hun opplever en utleiesektor som nesten utelukkende er basert på profitt i en eller annen form, enten det er sekundærboligleie, sokkelboliger som finansierer deler av utleierens boliglån eller store kommersielle utleiere. Ja, til og med kommunale boliger er i stor grad er markedsregulerte, mener hun.

– Dette kommer ikke leietakerne til gode, som i tillegg sliter med kvaliteten på boliger. Vi mener dette krever en helt ny og alternativ modell, som kan eksistere side om side med de andre utleiesektorene vi har i dag.

Det finnes riktignok noen få former for ikke-kommersielle aktører i Norge, forklarer hun, deriblant boligstiftelsene og ikke mist studentsamskipnadene.

– Jeg tror få egentlig tenker over at studentsamskipnadene er velfungerende eksempler på en ikke-kommersiell utleiesektor som støttes bredt av hele det politiske landskapet, sier Andal.

Skal ikke kunne omdannes

Leieboersamvirke ligner på den gamle borettslagsmodellen, men boligsamvirkene skal være ikke-kommersielle, de skal utvikles sammen med medlemmene, og medlemmene skal ikke ha et økonomisk eierskap slik som i dagens borettslag.

Rapporten som nå lanseres er også juridisk forankret i samvirkeloven, og tar for seg tre ulike eksempler, fra Oslo, Skien og Seljord, og regner på hvordan et samvirke kan realiseres og se ut i de tre ulike kommunene.

– Vi har landet på en samvirkeløsning som blant annet ikke kan omdannes til et AS eller borettslag på et senere tidspunkt. Det er viktig for oss at disse prosjektene heller ikke på sikt kan kommersialiseres, forklarer hun.

Portrett av Arild Eriksen. — Arkitekt Arild Eriksen, Fragment, er også styremedlem i Leieboerforeningen.
Foto: Fragment / Arne B. Langleite

Alternativ til Oslo-knot

Arkitekt Arild Eriksen er styremedlem i Leieboerforeningen og har kommet med innspill til utviklingen av modellen. Kontoret Fragment har også levert infografikk til rapporten.

Eriksen deltar også som en av panelistene på ROM-arrangementet torsdag. Han mener leieboersamvirker kan bli viktige boligutviklere og lage et reelle alternativer i boligmarkedet. Men da må også stat og kommune bidra med å få det til å skje.

– Mens byrådet i Oslo knotet i årevis og hovedsakelig kom opp med Oslobolig og en «leie til eie»-modell, er leieboersamvirke en modell som er kvalitetssikret av juristene til Leieboerforeningen og bygger både på andre lands tilsvarende modeller, som svenske «kooperativ hyresrätt» og en velkjent norsk organisasjonsform, samvirket, sier Eriksen til Arkitektur.

– Det er også viktig for oss å ikke bare si at vi vil ha rimeligere boliger, men også hvilken kvalitet de skal ha og hvordan de skal forvaltes.

Viser til Tyskland og Spania

Den nye modellen er altså basert på samvirkeprinsippet, noe som er vanlig i mange land i Europa. Leieboersamvirkene blir en aktør i markedet som kan utvikle og bygge boliger, mens eierne er dem som skal bo i selve boligprosjektene.

– I Norge er leiemarkedet i dag at man leier av kommersielle eller ideelle aktører, samt leier folks sekundærleilighet. I land som Tyskland og Spania er imidlertid samvirker en helt vanlig modell, hvor leietakerne i praksis betaler leie til et samvirke de forvalter selv, sier Eriksen.

– Gjort byene bedre

Han mener det etterhvert også bør konkretiseres med eksempler hva som menes med «rimelig boligsektor». Han viser til Kjetil Gybergs bok «Boligdrømmen – hvordan sikre alle et godt sted å bo» (2019), hvor forfatteren forteller om leiemarkedet i København i 2019.

– Han skriver om leiepriser på en ettroms på 35 kvadratmeter til rundt 3300 kroner i måneden. Den kostnaden er sikkert litt høyere i dag, men det betyr at man bør kunne si at i Oslo skal man kunne leie en tilsvarende leilighet, i en ikke-kommersiell uteleiebolig i et leieboersamvirke, til rundt 5000 kroner.

– Er det realistisk?

– Det er bare realistisk med endret kommunal tomtepolitikk, hvor kommunen kan feste vekk tomter til ikke-kommersielle utleieaktører i leiemarkedet. Men kommunen eller Husbanken må kunne gi rente og avdragsfrie lån, og byggekostnadene må reguleres, gjerne i en lov tilsvarende den danske almenboligloven. Alt er mulig, men vi må bruke andre verktøy enn markedet.

Han viser til at Oslo kommune eksempelvis kunne krevd denne type samvirkeboliger i større utbygginger som Grønlikaia, Filipstad og Økern.

– Da kunne vi fått opp tempoet for en ikke-kommersiell utleiesektor med mange vinn-vinn-scenarioer. Med lavere boligkostnader kunne flere mennesker hatt råd til å starte småbedrifter, spare penger til fremtidige eieboliger og bruke mer penger i byen – gå mer på restaurant og kino og dermed gjort byene våre bedre. Her burde det være tverrpolitisk interesse for å få det til: Det er god bolig- og næringspolitikk for både høyre- og venstresiden.

Denne gule bygården på Vålerenga/Galgeberg i Oslo, Enebakkveien 37, er ett av to «byøkologiske forsøksprosjekter» i Oslo. Her er beboerne er organisert som samvirke.
Foto: Stig Rune Pedersen

Vil vekk fra skepsisen

I rapporten fra Leieboerforeningen er man imidlertid litt mer edruelige regnestykker enn Eriksens danske eksempel. De ser blant annet på en månedlig leie i Oslo på rundt 13 500 kroner for 58 kvadratmeter.

– Vår pris er regnet ut ifra at Husbanken innfører virkemidler som avdragsfrie lån og lengre nedbetalingstid. Da finner vi at det er veldig god økonomi i samvirkeløsninger og at de vil gå i pluss i løpet av få år, sier Andal i Leieboerforeningen.

– Arild Eriksen drømmer om enda lavere husleie i Oslo – rundt 5000 i Oslo. Hva tenker du om det?

– Det må han stå for selv. Vi har prøvd oss på sobre regnestykker. Det er også en ustabil verden som påvirker prisene. Derfor er det viktig for oss med en robust økonomisk modell som står seg over tid. Rimelige og gode utleieboliger blir det uansett.

– Hva er realistiske neste skritt i dette arbeidet?

– Det stikkes ingen spader i jorden i mars. Dette er et utviklingsarbeid med det vi mener er en ny og spennende modell. Så vil det være opp til regjeringen og Husbanken og se om dette er noe de vil teste ut.

– Hvorfor er dette viktig?

– Alle som jobber med boligpolitikk vet at det er boligkrise og mangel på boliger. Boligpolitikken vår er også veldig sti-avhengig og har kjørt seg litt fast i en ide om at boligeierskap er det eneste riktige. Boligeierskap er bra, men vi trenger flere løsninger.

Dessuten har vi i dag en leiesektor som i liten grad muliggjør boligsparing fordi husleiene er så høye, forklarer hun.

– Tidligere har det vært mye skepsis knyttet til både leiemarkedet og tredje boligsektor. Ideen modnes, og vi har kommet forbi at den tredje boligsektor sees som en trussel. Den tredje sektoren vil faktisk kunne være en støtte for eierlinjen. Mange aktører leter etter nye virkemidler – Leieboersamvirke er vårt svar.

Lansering av Leieboersamvirke skjer på ROM i Oslo, torsdag 6. februar klokken 1800. Se her for mer informasjon.