Bygulvets kuratorer

Den er et kaleidoskopisk syn, denne byen. Slik kan det i alle fall fortone seg, om man plirer litt med øynene og legger godviljen til.

Og det er slett ikke sikkert man aner ugler i mosen, for hvorfor skulle man vel det, der man fornøyd trasker gatelangs i Skostredet i Bergen eller «Oslobukta» i, ja, Oslo? Her ligger tilsynelatende forskjelligartede virksomheter nemlig som perler på en snor i bygningenes førsteetasjer: et litteraturhus, en donutkafé, en lokal iskremforhandler (å, skillingsbolleisen!), en slakterbutikk. Men kanskje merker du en svak vind fra høyre som puster deg i nakken mellom trehusene i den fordums arbeiderklassegaten Pedersgata i Stavanger eller i de snorrette gatene i Nedre Slottsgate i hovedstadens kvadratur? En snikende følelse av at noen har trukket i trådene melder seg.

For er det ikke påfallende hvor mange innbydende restauranter som ligger på rekke og rad der i Pedersgata, enten de tilbyr smash-burger, ramen eller det funkler fortryllende fra Michelin-stjerner? Eller hvor mange luksusmerker som har slått seg ned ved siden av hverandre i Kvadraturen, fra Chanel og Dior til Gucci og Louis Vuitton og hva de nå heter alle sammen?

Joda, her er det noen som har vært på jobb. For slik en kurator i et galleri setter sammen kunstverk som utover å fungere i sin egen rett skal bygge opp under en bestemt helhet, opererer byens eiendomsutviklere med næringslokalene som sine enkeltverk, og med gater, kvartaler – ja, av og til hele bydeler – som galleri. Og da dreier det seg om en aktiv utvelgelse av leietagere, ofte etter helt andre kriterier enn bare de konvensjonelle kravene om langsiktighet, troverdighet og betalingsdyktighet.

– De fleste velger jo den leietageren som betaler mest. Det gjør ikke vi. Jeg velger de jeg tror passer inn i gaten, sier Anders Ohm.

Han er daglig leder av Pedersgata Utvikling, og har vært engasjert – og investert – i gaten med samme navn i en årrekke. Det begynte med at han selv kjøpte en leilighet i gaten, delte den i to, solgte med fortjeneste … og så ballet det på seg. Soloprosjektet har i dag blitt til Pedersgata Utvikling, det har kommet flere ansatte til og eiendomsutvikleren Smedvig Eiendom eier nå to tredjedeler av firmaet. Selv om selskapet også eier boliger, er det først og fremst bygulvet de satser på: Med 40 eiendommer i gatens første etasje eier de omtrent 70% av gatens næringslokaler, og Ohm & co kontrollerer med andre ord Pedersgatas bygulv. 

Byens gulv (og tak)

Dette ordet, «bygulv», har først nokså nylig blitt en integrert del av fagsjargongen. Fra tidligere å ha blitt brukt om selve dekket i byen – brostein, asfalt, betong – brukes begrepet nå oftere i utvidet betydning, og beskriver summen av det som foregår i bygningenes førsteetasje og byrommene utenfor. Bygningenes sokkeletasje danner overgangssonen mellom inne og ute, der (den fortrinnsvis publikumsrettede) aktiviteten som foregår i lokalene på gateplan har ringvirkninger utover lokalets fire vegger og brer seg ut på fortauet utenfor.

Eller, som Einar Kleppe Holthe formulerer det:

– Det går langt utover bare første etasje, men ned i kjeller og ut på torg og opp på tak. Bygulvet er koblingene, og tilgjengeliggjøring av areal.

Holthe er direktør i rådgivningsselskapet Natural State og gründer av Fuglen, en kaffebarkjede med utspring i den langtlevende kaféen Kaffefuglen ved St. Olavs plass i Oslo, som har spredt sine trekkfuglvinger og har flere filialer også i Japan. Entreprenøren mener kurateringen av bygulvet kan bidra til å sette steder på kartet og etablere områder i folks bevissthet. Fuglen, som med sitt tidstypiske 1960-tallsinteriør med palisander og teak utgjør førsteetasjen i et stykke byråkratisk høyhusarkitektur som frem til nylig huset Helsedirektoratet, var lenge selve stedsmarkøren for en bydel som ikke akkurat boblet over av byliv. Tullinløkka, som nå brandes under det nypåfunnede merkenavnet «Tullin», har vært gjenstand for rasende utvikling de siste årene, med den eks-statlige eiendomsutvikleren Entra som en av de sentrale aktørene. Av de totalt 23 000 kvadratmeterne i det Entra-eide bygget hvor Fuglen holder til, er det 80 kvadratmeter store kafélokalet alene om ikke å ha blitt pusset opp, ifølge Holthe:

– Og de eneste 80 kvadratmeterne man hadde kjennskap, tilgang og tilhørighet til fra byen på Tullin for ti år siden, det var Fuglen! Det var det eneste stedet som var åpent og tilgjengelig og der du kunne gå inn. Så 80 kvadratmeter kan påvirke hele forståelsen av identiteten i et område.

Destinasjonseffekten

Innholdet i en bygnings førsteetasje innehar nettopp denne magnetiske egenskapen – den evner å sette et sted på kartet og sågar i noen tilfeller ende opp med å bli som en stedsbenevnelse i seg selv. Eiendomsutviklerne som opererer i de store norske byene later da også til å ha fått en utvidet rolleforståelse de siste årene, og anerkjenner i økende grad bygulvets betydning i den større sammenhengen. For lokalene på gateplan danner en viktig kontaktflate med forbipasserende, og bidrar til å konstituere vår opplevelse av byen i øyehøyde. Og jo flere eiendommer man eier i et område … jo større del av stedsidentiteten kan man forme i sitt bilde. I Pedersgata har gatens førsteetasjer utviklet seg etter Anders Ohms visjon, og gått fra å huse småbutikker og hurtigmatsjapper til å bli byens gastronomiske tyngdepunkt.

– Jeg kuraterer gatens innhold, og det tenker jeg er hele essensen. Hvis du vil at gaten skal fungere, så må du kuratere. Du kan ikke ha ti kebabsjapper og ti pizzasjapper og ikke noe annet, sånn som det var i en periode, sier utvikleren, som gjennom å satse på spisesteder ønsker å gjøre gaten til Stavangers ubestridte attraksjon («du må reise til Stavanger for å oppleve Pedersgata!» Punktum. Og hvis du har tid, så får du ta en tur til Preikestolen også»).

Ohm viser til Perus hovedstad Lima. I likhet med København – som gjennom new nordic cuisine-fyrtårnet Noma har brukt reinsdyrpeniser, levende fjordreker og fermenterte delikatesser til å tiltrekke seg et visst segment tilreisende – har Lima de siste årene fått en sterk tilstrømning av såkalte gastroturister, grunnet sine mange gourmetrestauranter.

– Altså, Lima, jeg visste jo kanskje på en god dag at Lima var hovedstaden i Peru, men nå er det mer sånn: «Lima, ja, hallo, selvfølgelig har jeg vært i Lima og spist på restaurant!» Det er helt vilt. For Lima er jo ikke en kjent by! «Ja, men Norge er ikke Peru» … Peru, hva er det? Macchu Picchu, liksom? Lima hadde ingenting, og plutselig skal folk fra hele verden reise til Lima for å spise. Det potensialet tror jeg vi har i Stavanger også.

I 1915 gikk omtrent 350 millioner hermetikkbokser ut som eksportvarer fra Stavangers havn, og Stavanger Øst, hvor Pedersgata ligger, var byens industrielle kraftfelt. Nå er Pedersgata sentrum for en ny industri, der den utgjør Stavangers restaurantgate par excellence. Det er symptomatisk for en utvikling som storbyer verden rundt har gjennomgått de siste tiårene, i den entreprenøriske bypolitikkens navn, for å si det med den britiske geografen David Harvey: Borte er den støyende og plasskrevende industrien; byen er ikke lenger et sted hvor varer produseres – men et sted hvor varer konsumeres. Byen er langt på vei sin egen økonomiske motor, på samme tid åsted for og årsak til handelen, i en selvforsterkende mekanisme.

En pengende jungel

vårt konsumorienterte og estetiserte samfunn definerer mange seg gjennom stedene de frekventerer. Dette vet utviklerne godt, der de forsøker å skape egne territorier forbeholdt ulike forbrukergrupper. Livsstilsjournalistikken bygger opp under dette, der den bombarderer oss med byguider og anmeldelser. Forfatter Matias Faldbakken diagnostiserer dagens storbyer i romanen Stakkar (2022), og latterliggjør de glossy virksomhetene på bygulvet – fra «handelen med sin glans og nimbus» og serveringssteder av ulik art. Faldbakken er ikke nådig:

«Moderne tider var smurt oppå historie. Det var en pengende jungel. Klingende mynt rullet kontinuerlig over diskene i alle foretak. Hvor enn de snudde seg, så de fristelser og lokkemat. All tenkelig åte var satt frem, nye muligheter for komfort ble presentert for hver meter de gikk. […] En duft av nykvernede kaffebønner svevde rundt hvert hjørne. Inne på restaurantene ble ufattelige matretter satt frem, og til disse kunne man drikke djup rødvin fra kontinentet eller slimete sake fra Japan.»

Faldbakkens hjertesukk får gjenklang hos Jakob Krupka, som er utviklingsdirektør i Møller Eiendom. Selskapet er utledet av bilforretningen Møller, og er i ferd med en kursendring fra å drive med bileiendom til å drive med byutvikling. Møller Eiendom vant nylig budrunden om prestisjeeiendommen kjent som Gamle Deichman, Oslos gamle hovedbibliotek. Eiendommen er den siste i en rekke av eiendomsinvesteringer selskapet har gjort i dette området, der flere ligger i gaten som tilfeldigvis bærer navnet Møllergata («helt tilfeldig», bedyrer Krupka). Utviklingsdirektøren anerkjenner hvordan kuratering av eiendommers førsteetasje er en effektiv måte å tiltrekke seg leietagere og øke husleieprisene på. Da Møller Eiendom under tittelen «Urban Cocktalization» inviterte et utvalgt publikum til debattmøte med fri bar for å diskutere bygulvsspørsmål («Hvilken cocktail av funksjoner og metoder kreves for å få opp opplevelsesverdien rundt om i byen?») under bransjetreffet Oslo Urban Week, besto Krupkas inviterte panel av moteekspert Ragnhild Brochmann, utelivsgründer Misgina Ghebremeskel, redaktør Danby Choi og rapper Chirag Patel. Slett ikke the ususal suspects i denne typen arrangementer, noe som kunne antyde en forkjærlighet for viss type innhold på et bygulvet.

Krupka er likevel skeptisk til hvordan bygulvet utvikler seg.

– Helt overordnet, når det kommer til bygulv og konsepter, synes jeg personlig at alt er overdesignet. Det har blitt for fett, liksom. Jeg glemmer det, men når jeg er ute og reiser, kjenner jeg at det har blitt så lite autentisk i Oslo, sier han.

Ekte vare(r)

Krupka fikk en aha-opplevelse med nostalgisk sus da han trasket gatelangs i den polske byen Gdansk:

– Jeg var i Gdansk i Polen i sommer, og gikk rundt i noen bakgater. Herregud så deilig, tenkte jeg, å se noen gode gamle frisører og jernvaresjapper og t-skjortebutikker.

Krupka er ikke alene blant eiendomsutviklerne om å uttrykke uttrykke en forkjærlighet for det ukuraterte og en hang til det tilfeldige og tilforlatelige, selv om han i likhet med resten av standen lever av å utvikle etter egne visjoner og formålsparagrafer og med tanke på mest mulig inntjening.

Boken The City at Eye Level. Lessons for Street Plinths (2012), som er utformet som en manual rettet mot alle som jobber med bygulv, fra offentlige byplanleggere til private eiendomsutviklere, konstaterer at byens første etasje er avgjørende som økonomisk ressurs for eiendomsbransjen og definerende for vår alles byopplevelse. Bygulvet spiller dessuten en sosial og politisk rolle, nærmest, og fungerer som en megler mellom offentlig og privat eiendom, og som tilrettelegger for (eller hindrer av) mangfold. Bygulvet påvirker vår opplevelse av byen: «The ground floor may only be 10% of a building, but it determines 90% of the building’s contribution to the experience of the environment», skriver bokens redaktører, Hans Karssenberg og Jeroen Laven.

Dette er noe eiendomsbransjen blir stadig mer bevisst på, ifølge Urban Jungle-direktør Espen Thøgersen. Selskapet som Thøgersen etablerte i 2013 etter å ha blitt inspirert av å ha bodd og jobbet i internasjonale storbyer («jeg elsker nabolagene i San Francisco, jeg elsker up-and-coming nabolag i New York, det samme med London. Jeg var der mens Meatpacking ble etablert, jeg var der mens Lower East Side tok over blant de kule, jeg var i London da Shoreditch begynte å vokse frem – jeg har sett på alle disse tingene og vært i disse nabolagene»), holder til i et kontor på gateplan på Frogner i Oslo. Her er bokhyllene fulle av livsstilsmagasinet Monocle, og fra høyttaleranlegget lyder loungemusikken taktfast. Urban Jungle beskriver seg som «en av Norges mest komplette leverandører av tjenester rettet mot utvikling av urbane bygulv og byrom». Direktøren mener det har skjedd et kvantesprang på de drøye ti årene som har gått siden han etablerte selskapet:

– Da vi startet, var det ingen som tok tak i disse tingene, heller ikke eiendomsutviklerne. Dette med førsteetasje var nesten et skjellsord. Men så jobbet man heller ikke så mye med byutvikling i Norge for ti år siden. Byutvikling er relativt nytt som buzz-ord. Da jeg startet, spurte folk om jeg var dum: «Hvordan kan du gå fra å drive med kontor og andre normale ting til å begynne med bygulv?» Nå skjønner de fleste at vi som eiendomsutviklere i sentrumsområdet må være med og bidra. 

Amerikanske tilstander

Samtidig som utviklernes selvforståelse har endret seg, har bransjen gjennomgått en profesjonalisering og spesialisering, der kuratering av bygulvet er ett tegn på denne utviklingen. Bygulvet preges av høy endringstakt, knappe marginer og tøff konkurranse. Eiendom er dessuten et meget lukrativt sted å plassere penger, og markedet er ikke bare blitt finansialisert – men globalisert. Blant selskapene som eier, forvalter og utvikler eiendom i norske byer i dag er det ikke uvanlig å finne single purpose-selskaper, private equity-fond og multinasjonale investeringsfond.

Blant konsekvensene av dette er at det blir vanskeligere å skue hunden på hårene, og skjelne skitt fra kanel: For bak en tilsynelatende rufsete fasade med lokale drivere bak disken, kan eieren av eiendommen være alt fra en gammel dame som selv bor i bygningen til en internasjonal eiendomsgigant. Disse forholdene er usynlige for det blotte øye. Der fortidens by var preget av en fragmentert pereierstruktur, med like mange eiere som eiendommer (ofte den samme som innehaveren av virksomheten i første etasje – salmakeren, smeden, slakteren, kjøpmannen eller -kvinnen), har vi i dag å gjøre med en mer og mer sentralisert eierstruktur, med større og mektigere aktører. De mange dyre klesbutikkene i Kvadraturen i Oslo, for eksempel, har ikke bare tilfeldigvis etablert seg her én etter én. Nei, dette er nemlig Promenaden Fashion District: «Norway’s epicenter of luxury, fashion and lifestyle», er kuratorvisjonen området er utviklet etter.

– Det eies av amerikanere, og ettersom de har kontroll på mange gater eller eiendommer, kan de utvikle på en helt annen måte – helhetlig, med high end-brands, forklarer eiendomsmegler Daniel Bekkedal.

Urban Jungle-direktør Espen Thøgersen mener området etter mange mål er en suksess, men at det lider under manglende mangfold, rett og slett. Han sammenligner det med San Francisco:

– Jeg skjønner at det er en retail-gate, og det har man i mange store byer. Butikkene går jo så det griner, misforstå meg rett, men om du skal skape en destinasjon og en bydel … altså, Financial District i San Francisco er helt dødt i helgen, og etter klokken seks skjer det ingenting. Da er det mørkt. Det handler om gode steder og opplevelser. Og det kommer an på hva man skal utvikle. Som shoppinggate er Nedre Slottsgate i et finansielt og konseptuelt perspektiv en kjempesuksess. Men skal du utvikle et levende nabolag, må du tenke veldig helhetlig.

Eiendommene i shoppingområdet forvaltes på vegne av et selskap ved navn MARK. Det er imidlertid ikke amerikansk, uten at det innebærer noen stor forskjell: MARK er en London-basert «leading private equity real estate manager», som arbeider over hele Europa fra ni kontorer i ulike storbyer. Bygulv er business. Bekkedal, som er medeier i den familieeide næringsmeglerbedriften Retailpartner Eiendom, har ikke selv noen prinsipielle motforestillinger mot å arbeide for store, internasjonale selskaper, men medgir at det innebærer noen potensielle utfordringer:

– Det er fryktelig vanskelig med lukkede eierstrukturer, fra Cayman Islands eller Luxembourg eller noe sånt. Hvis du ikke klarer å finne ut av det, må du si fra deg oppdraget. Så det handler om grunnleggende informasjon og å forstå hvem du jobber for. Det er viktig. Da er vi tilbake til inntekter og utgifter: Jobber du for et amerikansk fond med 2000 eiere, og så viser det seg at de kommer fra noe korrupte greier i Saudi-Arabia eller noe sånt … da kommer det noen og banker på døren. Det er klønete. Det er det ikke verdt.

Et illustrerende eksempel på helhetlig bygulvskuratering og internasjonale aktørers inntreden i norsk by- og eiendomsutvikling, er den såkalte «Oslobukta». Stedsnavnet er splitter nytt, og ble lansert av eiendomsutvikleren Carucel Eiendom, eid av Krefting-familien. De trengte en samlebetegnelse på de 40 000 kvadratmeterne bygulv fordelt på 100 næringslokaler som de kjøpte sammen med det New York-baserte investeringsfondet Madison International Realty. Området, som består av delområdene Sørenga, Bispevika nord, Barcode og Munch Brygge, profileres aktivt under merkenavnet «Oslobukta», og kurateres etter slagordet «kvalitet for alle».

Man kan ta seg i å undre hvem disse «alle» er, der de påkostede næringslokalene huser motedesignere, Michelin-restauranter, kunstgallerier og hippe barer. Sikkert er det imidlertid at her rår i alle fall ikke tilfeldighetene. Utviklingsdirektør Caroline Krefting gir et innblikk i kurateringsprosessen, som pleier å starte i det hun selv omtaler som et war room, omgitt av plantegninger og lister med potensielle leietagere:

– Vi kuraterer bygulvet. Når lokaler blir ledige har vi satt opp en plantegning og tenkt hvilke tilbud som bør være hvor. Det skal være et bredt spekter på servering og retail, og et godt kulturtilbud. Vi har hatt et svært kart og laget en liste med navn på aktører vi ser for oss i hvert lokale, sier hun, og fortsetter:

– Å drive med byutvikling er som å legge et puslespill med mange brikker. Slik lokalene er satt sammen, er det om å gjøre å sette brikkene sammen på riktig måte med forskjellige farger, for å klare å skape en destinasjon, forteller direktøren, som forteller at de mange ganger har nedprioritert økonomiske hensyn og heller valgt «den riktige leietageren» enn den som kan betale høyest leie. 

Koldtbord i byens indrefilet

Ikke alle er like begeistret for «Oslobukta»-utviklingen. Runar Eggesvik, som har lang fartstid i hovedstaden som kulturarrangør og utelivsentreprenør, og sto bak det ambisiøse utelivsfondet Flott Gjort, som gikk konkurs i fjor høst, mener mangelen på grasrotkultur er ødeleggende. Han sammenligner området med en glupsk buffetgjest:

– Det er ikke en god idé at én aktør sitter og bestemmer. Når koldtbordet blir veldig stort, og du starter innerst i Bjørvika og skal helt ut i Bispevika som én og samme eier … du vet, på koldtbord fyller man tallerkenen ganske tidlig.

Eggesvik mener at utviklingen her har spilt fallitt etter at et av verdens største eiendomsselskaper nå eier bygulvet. Før bygulvet ble solgt til høystbydende, hadde intensjonen vært nettopp at innholdet i byområdets førsteetasjer skulle kurateres og inneha en reell variasjon i tilbud.

– Det har ikke endt opp slik i det hele tatt; det har endt opp med en kjempedyktig aktør i Krefting, som har gjort det superkommersialisert, med en stor profesjonalitet rundt en miks av leietagere, sier Eggesvik, som altså ikke vegrer seg for anerkjenne kvaliteten på arbeidet som er gjort, selv om resultatet ikke er noe han selv bejubler.

Som Caroline Krefting antyder, er det noe annet som muliggjøres av de store aktørene og det sentraliserte eierskapet, nemlig å tillate seg å ikke alltid måtte enøyd fokusere på husleien og den kortsiktige økonomien. Flere av de store eierne har en langsiktig forventning om avkastning på investeringene sine, noe som gjør at de kan være mer fleksible i kurateringen av næringslokalene sine.

Et annet område hvor bygulvet har vært essensielt for utviklingen, er Vulkan-området i Oslo, kalt opp etter jernstøperiet som støpte stålbroer her frem til 1950-årene. Utvikleren Aspelin Ramm har fått rykte på seg som en av de flinkeste i klassen etter utviklingen av dette tidligere industriområdet, hvor det ble mathall og kulturhus i de gamle teglsteinsbygningene, omringet av nybygg med hotell, kontorer og leiligheter. Frode Rønne Malmo, konseptsjef for bygulv hos Aspelin Ramm, forklarer forskjellen mellom små og store eiere:

– Jeg møter ofte folk som har én eiendom, som er avhengig av inntekter på hver kvadratmeter. De er ikke i posisjon til å gi bort 1000 kvadratmeter til nabolaget – de må ha penger inn for å betale lånet. Så det er forskjell på oss store og langsiktige som forvalter et helt område, og de som eier ett bygg. Der blir hver kvadratmeter mye viktigere, sier Malmo, som altså mener store selskaper som det han selv representerer kan tillate seg å leie ut lokaler vederlagsfritt i perioder.

Ingenting er gratis

Mange utviklere av et visst format (heriblant Aspelin Ramm, Carucel Eiendom og Pedersgata Utvikling) har erfaring med å leie ut lokaler gratis eller til en rimelig husleie i perioder. Denne rausheten er jo også omdømmebyggende. Men, slik man i møte med «Oslobukta»-mottoet «kvalitet for alle» kan spørre seg hvem disse «alle» egentlig er, kan man også spørre seg hva «gratis» betyr. En boktittel av nobelprisvinner i økonomi Milton Friedman dukker opp i bakhodet: There’s No Such Thing As a Free Lunch. For selv om det tilsynelatende er sjenerøst at en leietager slipper å betale leie, er det verdt å minne seg på regnestykket som er involvert her. For hvilke verdier er det egentlig man er med på å generere, der man gjennom sin aktivitet bidrar til å sette en eiendom, et strøk, en bydel på kartet? Gjennom å skape en destinasjon?

Fuglen-gründer Einar Kleppe Holthe arbeider i selskapet Natural State med stedsøkonomiske analyser, som identifiserer steders verdi og inntektspotensial. Han peker på at det har hatt en stor verdi for eiendomsutvikleren Entra at kafédriften til Fuglen bidro til å bygge stedet som en destinasjon og feste området i folks bevissthet. Han har forsøkt å kvantifisere denne typen bidrag gjennom begrepet «identitetsverdipåslag», som handler om hvordan innholdet på bygulvet kan gi et nytt område oppmerksomhet i en etableringsfase.

– Ikke-kjennskap eller kjennskap har veldig mye å si for markedsattraktiviteten i et 10- eller 20-årsperspektiv, og hvordan du gjennom bruk – aktivitet eller utleie – fasiliterer en aktivitet som modnes inn i markedet til stedet er etablert i identiteten, forklarer Holthe, som mener et attraktivt nærings- og kulturtilbud kan bidra til en kvadratmeterprisøkning på leiligheter på opp mot 10%. Om man ser en slik prisøkning ut ifra én enkelt leilighet, blir det kanskje ikke de store summene.

– Men i prosjekter som har 60 000, 120 000 eller 250 000 kvadratmeter blir det enorme tall! Det er dette tallet vi verifiserer i en stedsøkonomisk analyse.

Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet

Den amerikanske bysosiologen Sharon Zukin, som i klassikeren Loft Living (1982) beskrev den arketypiske gentrifiseringsprosessen som ble innledet av kunstnere som inntok tørkeloftene i slitne bygårder i New York, har vært en sentral stemme i å forklare gentrifiseringsprosesser. I 2009-boken Naked City. The Death and Life of Authentic Urban Places, hvis tittel spiller på Jane Jacobs kanoniserte byutviklingsbibel The Death and Life of Great American Cities, diskuterer hun den kontemporære storbyens autentisitet – om det overhodet gir mening å bruke et slikt ord i et konstant omskiftelig bybilde der de samme kjedene figurerer overalt. Hun viser til noen av dominoeffektene som oppstår idet byens førsteetasje har blitt et investeringsobjekt og statussymbol. Drivkreftene er de samme som før, mener hun, selv om kurateringen av bygulvet tilsynelatende er en ny måte eiendomsutviklingen kommer til uttrykk på. Det handler som alltid om utviklernes jag etter (å kontrollere) beliggenhet, beliggenhet og atter beliggenhet: «Land, after all, is a finite resource, and the developer’s mantra – Location, location, location – expresses the eternal competition to control it. Opposing groups found common ground, though, in reinventing the city, turning its pervasive image of decay into an emotionally and aesthetically satisfying, and sometimes even cool and glamorous, lifestyle», skriver forskeren.

Krupka hos Møller Eiendom mener det er vanskelige tider for bygulvet, men at det er to sider av medaljen. For den åpenbare baksiden, som handler om trange marginer og tøffere vilkår over hele linjen, kan avstedkomme en ny vår for bygulvet, håper utviklingsdirektøren:

– Det som jeg tror er positivt med tiden vi lever i, er at nå endrer det seg litt med rentene og hele eiendomsmarkedet. Da blir det back to basics, og da gjenoppstår de naturlige og tilfeldige stedene som bare «er det de er», liksom, sier Krupka, som knytter bygulvets tap av autentisk innhold (som t-skjortebutikkene i Gdansk) til sin egen bransje. Han fortsetter resonnementet:

– For da er det ikke en utvikler som puster deg i nakken for husleien og kaster deg ut fordi han skal selge eiendommen eller skvise den siste dråpen ut av sitronen. Så det kan bli bra. Jeg tror det er positivt at det skjer en slags autokorrigering av markedet og samfunnet ved at det kollapser litt. Og det er i ferd med å skje nå.

Vil det fremover fortsatt finnes virksomheter i første etasje som er autentiske og lokalt forankrede, og ikke en del av et internasjonalt investeringsfond sin markedsstrategi? Og betyr det noe hvilke av dem vi besøker og legger pengene våre igjen hos? Tiden vil vise hva skjebnen er for dette bygulvet, som i en levende by er så essensielt for å gi byen sin puls, med alle sine forskjellige tilbud og mylder av aktivitet, ståk og ståhei.

For byens hjerte er livet enkelt, for å parafrasere en kjent norsk forfatter: Det slår så lenge det kan. Så stopper det. Hva er vel en by uten puls?