Åtte uker med hurtigprosjektering

Hva skjer med bokvalitet og stedstilpasning når Oslo kommune åpner opp for åtte ukers «amnesti», spør Niclas Nilssen, Ole Knagenhjelm Lysne, H. André Saga og Elise Lien i Afry Ark Studio.

Av Niclas Nilssen, Ole Knagenhjelm Lysne, H. André Saga og Elise Lien, Afry Ark Studio

Hva skjer med bokvalitet og stedstilpasning når Oslo kommune åpner opp for åtte ukers «amnesti», spør Niclas Nilssen, Ole Knagenhjelm Lysne, H. André Saga og Elise Lien i Afry Ark Studio.

Av Niclas Nilssen, Ole Knagenhjelm Lysne, H. André Saga og Elise Lien, Afry Ark Studio

Byutviklingsutvalget vedtok 15. februar å oppheve det midlertidige forbudet mot tiltak i småhusplan-områdene i Oslo.

Foto: Oslo kommune

Byutviklingsutvalget vedtok 15. februar å oppheve det midlertidige forbudet mot tiltak i småhusplan-områdene i Oslo. Oslo kommune åpner nå opp for åtte ukers «amnesti», der byggesøknader skal behandles i tråd med gjeldende småhusplan. Totalforbudet mot tiltak er derfor opphevet, og alle som satt inne med utbyggingsplaner i tråd med den gamle småhusplanen får nå en mulighet til å søke om tiltakene. Terrenginngrep, parkeringskjellere og nye boenheter kan nå omsøkes i småhusområdene og få tillatelse, før det nedlegges et nytt midlertidig forbud mot tiltak.

Byggeprosjekter innenfor småhusområdene krever stor grad av stedstilpasning og arkitektoniske kvaliteter som er nøye gjennomtenkt. Småhusområdene har unike stedskvaliteter som må ivaretas gjennom prosjektering av nye byggetiltak. Dette gjelder både ved endring på eksisterende bebyggelse og fortettingsprosjekter. Åtte uker er tilstrekkelig for å utarbeide en god rammesøknad i tråd med kravene i Plan- og bygningsloven 21-2 og byggesaksforskriften. Det korte amnestiet kan derimot gå på bekostning av arkitektonisk kvalitet og stedstilpasning i prosjekter med mer utfordrende tomter. Differansen i tillatt utnyttelse mellom gammel og ny småhusplan vil igjen kunne medføre at prosjekter som krever en helhetlig tilpasning kan få uheldige løsninger som ikke gir småhusområdene den kvaliteten som planen legger opp til. Åtte uker er derimot ikke god tid for å prosjektere et gjennomarbeidet tiltak tilpasset tomten, omkringliggende bebyggelse og områder med helt unike kvaliteter.

Hurtige avgjørelser og hastverksarbeid tjener kun ferdighusleverandører som allerede har boliger klare i katalogene sine. Ulempen er at disse sjeldent kan trekkes frem som gode eksempler på god stedstilpasning, men på siden av intensjonen for hele småhusplanen. På sikt fører dette til en uthuling av reguleringsplanen grunnlag og fører til at eiendommer «spises opp» av ensartet bygningsmasse hvor omgivelsene har måtte vike til fordel for boligutbyggingen.

Vi kommer også til å se flere ufullstendige søknader, der man skal få rammetillatelse som man senere kommer til å endre gjennom endringssøknader. Småhusplanen har flere strenge bestemmelser om stedstilpasning, bevaring av trær og arkitektonisk kvalitet sett opp mot eksisterende bebyggelsesstruktur. Stedstilpasning kan i disse ukene bli satt på hold for å «sikre» seg tillatelser på tomter som i ny småhusplan ble rammet av innstrammingene. Selv om totalforbudet nå er opphevet, må tiltakene fortsatt oppfylle de alminnelige reglene om visuelle kvaliteter i Plan- og bygningsloven §§ 29-1 og 29-2, i tillegg til kravene i den gjeldende småhusplanen. Vi må også være forberedt på innstramminger i et nytt midlertidig forbud mot tiltak fra 12. april.

Med dagens «snuoperasjon» om midlertidig oppheving av byggeforbudet tyder dette på at et totalforbud nok var i strengeste laget for å sikre vern om småhusområdenes kvaliteter frem til ny og revidert plan foreligger. Et viktig prinsipp i Plan- og bygningsloven § 13-1 er at det midlertidige forbudet skal stå i forhold til den utviklingen man ønsker på sikt. Vi tror det er mulig å verne om småhusområdenes unike kvaliteter uten et totalforbud. Intensjonen er ikke å forby enhver utvikling og utbygging, men det må stilles strengere krav til kvalitet, plassering og terrengtilpasning enn de alminnelige bestemmelsene i lov og gjeldende plan. Vi tror også at Oslo kan få gjennomført boligprosjekter av høy kvalitet og transformasjon innenfor både nåværende, men også fremtidig småhusplan – uten et midlertidig totalforbud. Med høy faglig kompetanse og spesialkompetanse på plan- og bygningsloven og søknader i Oslo skal vi bidra til denne utviklingen.

Mange Osloborgere har gjennom tiden, og gjerne opp gjennom generasjoner, investert i eiendom med sikte på en fremtid og en tilrettelegging av boligen i takt med voksende familie. Kanskje en generasjonsbolig eller tomannsbolig vil bidra til å løse situasjonen? Av det som i etterkant har blitt avdekket gjennom media er det mange som var på nippet til å få sendt inn sine søknader for å kunne få realisert allerede godt utarbeidete planer. Totalforbudet kom som en overraskelse og de la planene på hyllen. Utfordringen med en periode på åtte uker med den gamle småhusplanen, er at perioden kan føre til panikk i markedet.

Totalforbudet fikk store konsekvenser for flere profesjonelle aktører i eiendomsmarkedet i Oslo – reduksjon i arbeidsmengden og uforutsigbarhet. I et marked slik det nå har utviklet seg er det desto viktigere med en allsidighet, og robusthet i virksomheten. Det å kunne bistå i alle typer prosjekter, små som store, men ha en forankring i det lokale og nære skaper en lokal stedstilpasning. I dette ser vi kvaliteten det gir i å kunne hjelpe til både i de store, men også mindre prosjektene. Gode, gjennomarbeidete løsninger og kvalitet i alle ledd er, og vil alltid være, et bærekraftig alternativ. Selv i en usikker situasjon som mange nå sitter i, er det desto viktigere for oss i bransjen å kunne være det faglige bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen for å kunne bistå der behovet krever det.

Frem til nå har et midlertidig forbud mot tiltak satt en effektiv stopper for alle berørte eiendommer innenfor småhusområdene. Mange som i fjor stod klare med planer ble om mulig hardest rammet. Alt fra håndverkere og arkitekter, ansvarlige søkere og byggesaksrådgivere fikk umiddelbart merke innstramningen. Det er ikke alle som er i vår situasjon som nå umiddelbart kan bistå i sine rådgivende fag, og forhåpentligvis ser nå fremtidsutsiktene mye lysere ut for alle parter i byggenæringen.