Hva betyr egentlig «områdeutnyttelse»?

Utviklingsområdene er avtegnet på et kart, og omfatter områder som Oslo S (U1), Majorstua (U2), Skøyen (U2) og Økern (U2), og Smestad (U3), Hasle (U3), Furuset (U3) og Skullerud (U3).

Det er særlig i U2 og U3-områder at framtidens boligbygging skal skje.

I forslaget foreslås det at de viktigste utviklingsområdene (U2- og U3-områder), skal en områdeutnyttelse på henholdsvis 125% (U2) og 100% (U3).

Men hva betyr egentlig områdeutnyttelse på 125% og 100% i praksis?

Det synes jeg ikke det er lett å bli klok på, selv om jeg tidligere har vært byutviklingspolitiker i Oslo i 10 år og har lest hundrevis av planforslag. Jeg antar derfor at dette også er vanskelig for flere!

I forslaget til ny KPA (s. 27) anføres det at: «Områdeutnyttelse beskriver forholdet mellom det bebygde og det ubebygde arealet i et område, og viser et utbyggingspotensial som tar høyde for arealet som må settes av til byrom, grønnstruktur og vassdrag.»

I gjeldende KPA (fra 2015) gis det to eksempler: Det sentrale Majorstua-området angis å ha 125% utnyttelse, og Nedre Grünerløkka angis å ha 100 % utnyttelse.

Dette synes umiddelbart greit å forstå: Nye byutviklingsområder (U2 eller U3) skal altså kunne bygges ut med en tetthet som sentrale Majorstua eller nedre Grünerløkka. I tillegg har Oslo-politikerne med høyhusstrategien vedtatt i 2023 åpnet opp for høyhus i mange av U2-områdene.

Men så enkelt er det allikevel ikke.

Et sentralt problem er at områdeutnyttelsen i et gitt område påvirkes sterkt av hvordan et område er avgrenset. I Nedre Grünerløkka-eksempelet er Sofienbergparken inkludert i det avtegnede området som en kile ut til høyre, mens kvartalene sør og nord for parken ikke er inkludert. Dette trekker fastsettelsen av hvilken utnyttelsesgrad Nedre Grünerløkka har ned.

Tar man Sofienbergparken ut og definerer Nedre Grünerløkka som kvartalene mellom Akerselva og Toftesgate blir utnyttelsesgraden på Nedre Grünerløkka svært mye større enn 100%. Når man blir klar over dette, blir man straks mer usikker på om det egentlig er riktig å legge opp til at nye U3-utviklingsområder «bare» skal ha 100% områdeutnyttelse i ny KPA.     

Avgrensingen av områder er altså svært viktig for hva et tall i kommuneplanen for områdeutnyttelse egentlig betyr. Bryn Vest er et eksempel på et U2-utviklingsområde i ny KPA som ligger kloss opptil et stort grøntområde (Svartdalen) men hvor dette grøntområdet ikke er inkludert i avgrensingen av utviklingsområdet. Det gjør at angitt utnyttelsesgrad på 125% for Bryn Vest blir mye «strengere», enn det ville vært med en avgrensing som inkluderte den tilstøtende parken.

I forslaget til ny KPA har Plan- og bygningsetaten (PBE) kanskje tenkt på akkurat dette, når man har foreslått å endre definisjonen av områdeutnyttelse. I forslaget presiseres det at grøntområder og torg som betjener andre enn nye beboere ikke skal telles med.

Dette er konsekvent, og slik sett er det bra. Men man kan spørre seg om det er riktig.

Bør man ikke ta hensyn til tilstøtende herligheter når man skal utvikle et område? Vil ikke et område kloss opptil fjorden eller et større elvedrag kunne tåle mer tett og urban bebyggelse, enn et område klemt inn mellom to motorveier?

Utviklingsområder er utpekt fordi de har god kollektivdekning og et utviklingspotensial. En annen måte å konsekvent beregne områdeutnyttelse på, kunne være å se på en gitt radius fra det sentrale kollektivpunktet i området (dette har man gjort i den regionale areal- og transportplanen for Oslo og Akershus fra 2015).

Det ville gjøre ulike områder sammenlignbare, og gjøre at områder med «lokale herligheter» får godskrevet disse.

For at begrepet områdeutnyttelse skal ha en god veiledningskraft, bør vi i hvert fall kunne forstå hva begrepet betyr i praksis. Forslaget til ny KPA endrer definisjonen på områdeutnyttelse, men gir ikke eksempler og oppdaterer heller ikke eksemplene gitt i dagens KPA (2015) i tråd med ny metodikk.

Så hva betyr da 125% og 100% områdeutnyttelse som er foreslått i ny KPA?

Majorstua og Nedre Grünerløkka er gode eksempelcaser, hvis de bare kan bli oppdatert. Men trenger vi ikke flere? Hvor høy er for eksempel utnyttelsen i områder som Bjørvika, i Kværnerbyen, på Sæter eller på Torshov (som ofte fremheves som et av Norges tettest befolkede strøk)?

Og hva er områdeutnyttelsen i strøk i andre byer, som det kan være naturlig å sammenligne med og som Oslo-folk har forutsetninger for å kjenne til? Hva er utnyttelsen i populære byområder i skandinaviske byer, for eksempel København med nye strøk som Carlsberg-byen, Sluseholmen og Århusgadekvarteret og Ørestaden?

Med gode og varierte eksempler på hva 125% og 100% områdeutnyttelse kan bety i praksis, blir det mye lettere for folk flest og politikere å forholde seg til den nye kommuneplanen.

Og bør vi ikke også ha eksempler på andre grader av områdeutnyttelse? Hvorfor er egentlig 125% og 100% anbefalt i henholdsvis alle U2 og U3-områder? Hvordan kan 75%, 150%, 200% eller 250% se ut?

Å lage en ny KPA er et svært omfattende arbeid og PBE har fått hundrevis av innspill i høringsprosessen som nå vurderes. Å få klarhet i hva «områdeutnyttelse» rett og slett betyr, blir svært viktig for å unngå unødig tautrekking og langdryge reguleringsprosesser i fremtiden.

Jeg kaster enda et forslag på bordet: Lag en eksempelsamling som viser hva ulike grader av områdeutnyttelse kan bety i praksis!

Det vil gjøre det langt enklere for politikere, byråkrater, utviklere og folk flest å forstå hva man faktisk legger opp til i den kommende kommuneplanen.

Hvis vi ikke får klargjort hva «områdeutnyttelse» betyr og hva ulike utnyttelsesgrader innebærer i praksis, er det et spørsmål om begrepet fungerer som et sentralt styringsparameter i vurderingen av tetthet. I dag tyder mye på at det for de aller fleste rett og slett blir for vanskelig å forstå.