– I utkastet til KPA framstilles tetthet og kvalitet som motsetninger. Det er ekstremt uheldig, skriver Sverre Landmark

Flere skal ha plass i byen

Kommuneplanens arealdel er ute på høring frem til jul.

KPA’en er kommunens redskap for å sikre utnyttelse av det ressursgrunnlaget som kommunens arealer utgjør på en mest mulig forsvarlig måte. Om vi ser til de statlige retningslinjene for samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen, pkt. 4.3, lyder de slik:

«I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt …»

I kommuneplanens samfunnsdel «Vår by, vår framtid» (2018) – «En grønnere, varmere og mer skapende by med plass til alle» heter det (mine understrekinger):

«Oslo er en by i vekst, og har vokst med 200 000 innbyggere siden 1985. Dette har på mange måter gjort Oslo til en bedre og mer spennende by. Oslo ligger nå an til å vokse med 100 000 innbyggere fram til 2030 og enda 80 000 innbyggere mot 2040. Kommunen må tilrettelegge arealer for denne veksten og skal styre utviklingen og bruke veksten til å gjøre Oslo til en enda bedre by for enda flere.»

I både statlige føringer og kommunenes egne planer, er altså økt vekst og tetthet ansett som et gode. Så hvorfor avspeiles ikke dette i KPA’en? 

Forvaltning av et knapphetsgode

De definerte «utviklingsområdene» representerer Oslos største ressursgrunnlag når det gjelder arealer. Likevel har PBE valgt å sette et tak på utnyttelse som er formulert slik at det i praksis vil være vanskelig å overskride. I U3 og U4-områdene eksempelvis skal områdeutnyttelsen i planforslag ikke overstige 100 % og det er grenser for høyder, etasjetall og boligandel. I de øvrige U-områdene gjelder andre maksgrenser.

I pkt. 2-4 a heter det at «For reguleringsplan og tiltak i utviklingsområder og prioriterte stasjonsnære områder der det ikke er mulig å oppnå angitt utnyttelse samtidig som kvalitetskravene i de tematiske bestemmelsene i del 2 og pkt. 32.1.3 byform ivaretas, skal disse kvalitetskravene prioriteres foran utnyttelse.»

Områdeutnyttelsen skal altså ikke overskride 80%/100%/125%/150%, men kan gjerne bli lavere.

Oversatt til vanlig norsk:

Kommunen sier at det er et motsetningsforhold mellom høy utnyttelse og kvalitet. Og høringsutkastet plasserer PBE på kvalitetens side. Stikk i strid med statlige målsetninger og kommunens samfunnsforståelse.

Forutsigbarheten koster

PBE bør være opptatt av hvordan vi kan bygge tett og godt, og utnytte ressursene våre. Det som er den virkelig krevende oppgaven i hver enkelt plansak, er å finne «vippepunktet», altså hvor høy utnyttelse man kan legge opp til uten at det går på bekostning av andre hensyn.

De ulike utviklingsområdene er forskjellige når det gjelder topografi, støy, lys ogforekomsten av kulturminner for å nevne noen forhold.

I mange tilfeller er 100 prosent utnyttelse for lite. Andre ganger er det for mye. Det er dette planarbeidet skal finne ut av. Ved å vedta en skjematisk maksimalgrense er det ikke rom for en vurdering av hvert enkelt områdes kapasitet og mulighet for å bidra med utbyggingsareal.

På denne måten vil Oslo gå glipp av mange boliger i en situasjon der hver enkelt bolig teller.

Tetthet som kvalitet

Rådet for byarkitektur er byrådets rådgiver i spørsmål om byplan og arkitektur. Rådet peker stadig på at høyere tetthet kan medføre høyere kvalitet – at flere mennesker i et område oftere er et gode mer enn et problem. Bygges det ut et område med høy tetthet, kan dette gi næring til handel og nærmiljøtilbud, bildeling og lokale tjenester, som ikke hadde hatt befolkningsgrunnlag med lavere tetthet.

Kort sagt finnes det solid faglig belegg for å tenke tetthet som et gode.

Slik jeg ser det, er dermed utfordringen med den KPA’en som nå er ute til høring at PBE – og for den saks skyld hele Oslo kommunes hierarki innenfor byutvikling – lar være å argumentere for dette standpunktet. Fra kommunenes side er kvalitet og tetthet to ekskluderende motsetninger.

Det betyr at det er opp til utbyggerinteressene å argumentere for at kvalitet kan oppnås også om man utnytter plassen godt og bygger tett. Noe vi av erfaring vet vil føre til mistenkeliggjøring, der forslag til tetthet lett blir tatt for å være et uttrykk profittmaksimering, ikke et genuint ønske om å skape god by.

Jeg mener at utkastet til ny arealdel ikke legger opp til tilstrekkelig forsvarlig forvaltning av arealressursene. Utkastet er ikke bare i utakt med statlige retningslinjer, men også Oslos egen politikk.

Jeg vil gå så langt som å si at høringsutkastet viser en schizofren holdning til Oslos vekst, og underbygger inntrykket av at PBE er satt til å være en forvalter av planprosesser og ikke en byutvikler.