Lorentzen må lytte til fagkunnskapen, ikke avfeie den som nostalgisk

Beslutninger som berører liv og helse bør være tuftet på kunnskap, og ikke antagelser om hva som påvirker boligprisene. Hovedargumentet for å justere arealkravet er at det vil gjøre leilighetene billigere. Men det er ikke faglig hold for å hevde at noen få ekstra små leiligheter vil gjøre noe vesentlig med prisbildet.

Fast eiendom har andre egenskaper enn varer man kjøper i butikken, og prismekanismene kan derfor ikke forklares gjennom en enkel analyse av tilbud og etterspørsel. Å redusere minstekravet med fem kvadratmeter er blitt forsøkt i flere runder uten å løse prisproblemet.

Hvorfor fortsetter vi å gjøre det samme og forvente et annet resultat? 

Når vi bygger i byen så bygger vi i eksisterende markeder, der bruktboligprisen er retningsgivende for hva nye boliger kan selges for i samme segment. Prisene i ett segment (små boliger) vil stå i forhold til prisene i et annet segment (litt større boliger). Bygging av nye boliger settes i gang når kalkylen hos utbygger går opp – ikke som følge av boligbehovet i markedet. Markedet svarer derfor ikke uten videre på boligbehovet som eksisterer for lavinntektsgrupper, noe Eiendom Norges sykepleierindeks viser.

Priseffekten av økt etterspørsel etter boliger vil være avhengig av hvor raskt tilbudssiden (utbyggere) responderer på etterspørselen. Svak tilbudsrespons (lav boligbygging) påvirker prisen ved at boligprisen stiger. På den andre siden vil en sterk tilbudsrespons bare gi små positive utslag i boligprisene. Dette fordi vi har mekanismer som sikrer at det ikke overproduseres boliger. Det er en kontrollert tilførsel av boliger, som reguleres av utbyggernes ønsker om å redusere risiko i hvert enkelt prosjekt, samt krav om å selge en viss andel leiligheter på prospekt før igangsettelse.

I tillegg til prisargumentet, ligger det en viktig og oversett diskusjon om boligkvalitet i byrådets forslag. Dokumentet som Oslo kommune henviser til som kunnskapsgrunnlag for forslaget om justering av leilighetsnormen er en faglig policy som ikke spesifikt undersøker førstegangskjøp, men i like stor grad dreier seg om studenthybler, omsorgsboliger og andre kategoriboliger. Det er derfor nyttig, ikke nostalgisk, å se på hva tidligere kunnskapinnhentinger kan lære oss.

Som eksempler kan vi nevne CIAMs arbeid med å definere minstekrav for boliger, Oslo Byes Vels boligundersøkelse 1942-43, samt Husbanken og Norges Byggforskningsinstitutts analyser og arealnormer. 

Det er denne fagkunnskapen som ligger til grunn når vi hevder at 30 m2 ikke er tilstrekkelig for gode boliger til husholdninger av én person. Små boliger kan være fornuftige i et ressursperspektiv, de kan frigjøre plass til fellesfunksjoner i en bygning, og kan være gode steder å bo urbant i noen livsfaser. Men det må foreligge krav til boligens planløsning, lysforhold og orientering, og krav om fellesarealer, som kan kompensere for manglene ved små boliger.

Og det må gjøres en grundig faglig utredning om hvordan dette løses på en en god måte, og hvor lavt minstekravet kan settes.

Vi må løfte blikket og se hvor dette kappløpet mot bunnen ender. For å fange opp den nyutdannede sykepleieren bør prisene ned på 3 millioner, i følge Lorentzen. Men hvor lenge vil de små leilighetene holde seg innenfor dette sjiktet? Samfunnsøkonomisk analyse AS spår en prisvekst i Oslo de neste tre årene på 33%. Vi må da senke minstekravet ytterligere 5m2 for å holde tritt med utviklingen.

Dette kan ikke gjentas i mange runder til, da det vil føre til absurde planløsninger, hvor rullestolens snusirkel står alene igjen som en nedre grense for brukbarhet.

Avslutningsvis vil vi gi Lorentzen rett i én ting: leilighetsnormen blir diskutert for noe den ikke var ment som. Den er i praksis blitt stående som en nedre grense for boligkvalitet i det som har utviklet seg til å bli et utfordrende boligmarked i Oslo.

Dette er fordi minstekravene til bokvalitet ble utelatt da Teknisk Forskrift tok over for Husbankens styrende rolle, tross intensjoner om at kravene skulle overføres. Resultatet ble at kun minstekrav til bad er sikret i TEK og at minstekravet til boligen som helhet i praksis har vært sikret gjennom leilighetsnormen.

Derfor vil vi insistere på at diskusjonen som nå er aktualisert av byrådets justering av leilighetsnormen ikke ender her, men at et nytt kunnskapsgrunnlag om de minste boligene innarbeides i teknisk forskrift for å sikre et nasjonalt minstekrav for boligarkitekturen.

NY BOLIGPLAN ved Jonas Løland, Erlend Hanssen Sjåvik og Kim Pløhn