– Arkitektene ender med å selge seg billig, skriver Kyrre Sundal

Historien gjentar seg

Nå står vi midt i en krise i byggebransjen. Ledighetstallene til Afag peker oppover, mens oppdragsmengden minker. Inflasjonen er fortsatt høy, og rentebanen til Norges Bank viser ikke tegn til å gå nedover med det første.

– Arkitekter må bli bedre til å drive business, sa administrerende direktør Steinar Skjerdingstad i Arkitektbedriftene til E24 i november. Arkitektbedriftenes konjunkturindeks for andre halvår 2023 er ingen lystig lesning.

Videre sa Skjerdingstad:

«Over lang tid har timeprisene gått ned i forhold til lønnskostnadene. Vi er litt for lite flinke til å bygge opp soliditet og egenkapital. Aktørene i bransjen har også en for stor tilbøyelighet til å underby hverandre i konkurransen om oppdrag.»

Den konkrete utfordringen

Nylig var det en tilbudskonkurranse i Tønsberg kommune hvor det skulle inngås én samlet fastpriskontrakt for ARK, LARK, RIBr, RIVA og støyforurensning. Målet med prosjektet er å samle en avdeling med elever med ulike funksjonsnedsettelser i et nytt og funksjonelt bygg. Bygget skal være i to etasjer (1100 m² BTA). I tillegg skal det bygges på en etasje på et av de eksisterende byggene (400 m² BTA), samt at noen av de eksisterende arealene skal bygges om (650 m² BTA). Utover det skal uteområdene rustes opp, og det skal bygges en utebod på 70 m².

I grunnlaget for konkurransen er det beskrevet at jobben skal gjøres i nært samarbeid med kommunen og en prosjektgruppe hvor brukerne også deltar. Kommunen skriver at de skal ha stor innflytelse på valg av løsninger og materialer, og at tilbyderen må være lydhør for oppdragsgivers behov og ønsker. I tillegg ser oppdragsgiver etter en kreativ tilbyder som kan snu om på sine forslag dersom byggherren ønsker dette. Derfor skal det være syv fysiske prosjekteringsmøter ila den fire måneder lange forprosjektfasen.

For arkitektenes del er det krav om at følgende leveres: Planer for tilbygg, påbygg og ombygging, fasadetegninger, situasjonsplan, snittegninger, perspektiver, sol-/skyggediagrammer, utarbeide redegjørelser, og annet som kreves til rammesøknaden.

(Til sist i kommentaren er utklipp fra kommunens ytelsesbeskrivelse, som er basert på AY10.)

Når dette skulle evalueres skulle pris telle 60% mens kvalitet skulle telle 40%.

Race mot bunnen

Det ble levert 15 godkjente tilbud. Prisen spente for arkitektfaget fra 262 500 kroner til 1 560.000 kroner. Ikke overraskende var det tilbyderen med lavest pris som vant, med en total på 692 500 kroner fastpris for alle rådgiverne. Det som må være litt smertelig for vinneren er at de kunne økt honoraret betydelig og fortsatt vunnet da de hadde tredje høyeste score på kvalitet.

Når man gjør et raskt regnestykke på disse vel 260 000 kronene arkitekten har å gjøre godt med, og deler det på antall nybygde kvadratmeter (holder ombyggingen utenom for enkeltes skyld), så ender de opp med 175 kr/m² for denne jobben. Siden oppgaven er å jobbe frem et forprosjekt til rammesøknadsnivå, samt prising til totalentreprise, anslår jeg at det utgjør om lag 35% av totalt timer for et prosjekt.

Hvis 175 kr/m² er 35%, blir da 325 kr/m² de resterende 65%. Og totalt legger man da opp til at dette skoleprosjektet kan tegnes for 500 kr/m². Hvis man antar at timeprisen til arkitekten er 1200 kr/t, så ender de med å jobbe ca. 0,4 time pr m² ferdig bygg.

Til sammenligning står det i Nors Prisbok 2023 at en ungdomsskole koster 1432 kr/m² for arkitekttjenester, som da blir ca 1,2 timer pr m² med en timepris på 1200 kr.

Eksempelet over er ikke unikt. Jeg hører stadig fra kolleger som jobber med nettopp skoleprosjekter at det er et race mot bunnen.

Black week

I Per Ryghs debattinnlegg «Arkitektur tar tid!» (Arkitektnytt 2/10) skrev han blant annet om tidligere nevnte skoleprosjekter i Østfold:

«Hvis han mener at det er fornuftig av en oppdragsgiver å redusere arkitektens timeforbruk i den hensikt å skape et best mulig bygg, så er utsagnet rimelig oppsiktsvekkende. All erfaring til nå viser vel at det å skape god arkitektur fordrer gode rammebetingelser, god brukerkontakt, mulighet til fordypelse, refleksjon og utarbeidelse av alternative løsninger osv. Alt dette handler om tid.»

For meg er Ryghs utsagn like gyldig den dag i dag. God arkitektur tar tid. Og da må man også gi seg selv tid og mulighet til å lage god arkitektur, fremfor å prise seg helt til hastverk.

Dette er også en kritikk av oppdragsgiverne som tror at et bygg er et bygg. Men hvis vi som bransje ikke klarer å stille krav, kommer heller ikke oppdragsgiverne til å forvente at et godt bygg faktisk koster litt mer å prosjektere. Oppdragsgiverne kan jo risikere at noen ekstra timer med prosjektering fører til mer arealeffektive bygg, som er bedre tilpasset brukerne, og som reduserer feil under bygging som er dyre å rette opp i.

Men den risikoen ligger kanskje i et annet budsjett.

I hele november er vi blitt overøst med ulike Black Month/Week/Friday-tilbud. Black Friday var en gang i tiden dagen da tallene gikk fra røde til sorte for butikkene, men har senere blitt en slags «tilbudsfestival» som varer og varer.

Hadde arkitektbransjen bare gjort som detaljhandelen og skrudd opp prisen rett før den ble satt ned, hadde det vært noe. Men arkitektbransjen gjør det på sin egen måte – setter prisene bare videre ned. La ikke 2024 bli et konstant Black Year hvor det blir tilbud på tilbud på tilbud.

*******

Ytelsesbeskrivelsen for ARK:

Følgende oppgaver skal utføres:

– Sette seg inn i reguleringsplaner

– Sette seg inn i oppdragsgivers grunnlagsdokumenter

– Identifisere forutsetninger for oppgaven i lovverk, forskrifter, veiledere og andre relevante kilder

– Sette seg inn i forutsetningene for effektiv drift, service og vedlikehold

– Utarbeide overordnede skisser for forslag til plassering av funksjoner i byggene

– Videreutvikle skisser ved å legge grunnlag for funksjonelle og gode planløsninger og bevegelseslinjer, angi plassering av viktige steder og hovedfunksjoner og sikre at prosjektet er vurdert med hensyn bl.a. til generalitet, fleksibilitet, elastisitet, møblerbarhet, effektiv drift og vedlikehold, brannsikringstiltak og brannslukking, materialbruk, universell utforming, adkomst. Det skal legges særlig vekt på arealeffektive løsninger

– Utarbeide situasjonsplan for rammesøknad og totalentreprise

– Sikre at prosjektet innehar gode arkitektoniske løsninger

– Vurdere materialbruk utvendig og innvendig

– Ivareta innspill fra oppdragsgiver og bruker

– Utvikle plantegninger som viser bl.a. romfunksjon, romnummer, romareal, fast innredning, materialbruk og mulig møblering. Viktige branntekniske forhold skal ivaretas

– Utvikle fasadetegninger som viser bl.a materialbruk

– Utvikle snittegninger, perspektiv og illustrasjoner

– Samarbeide med RIBr. Eventuelt revidere tegninger på bakgrunn av innspill fra RIBr

– Utarbeide tegninger perspektiver, redegjørelser og eventuell annen dokumentasjon for rammesøknad

– Kvalitetssikre eget arbeid

– Utarbeide nødvendig tegninger for totalentreprise. Målestokk minimum 1:100